Testament oder gesetzliche Erbfolge: Was gilt für Ihre Immobilie?

Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben oder absehen, dass dies bald der Fall sein wird, stellt sich häufig eine der ersten und wichtigsten Fragen: Gilt für das Haus oder die Wohnung ein Testament, oder greift die gesetzliche Erbfolge? Diese Frage entscheidet darüber, wer Eigentümer wird, in welchem Verhältnis mehrere Erben beteiligt sind und welche Schritte als Nächstes notwendig sind, etwa beim Grundbuchamt oder gegenüber einer Erbengemeinschaft.

Testament und gesetzliche Erbfolge stehen nicht gleichrangig nebeneinander, sie folgen einer klaren Reihenfolge. In diesem Ratgeber erklären wir, wann welches Recht gilt, was ein Testament konkret bewirkt und worauf Sie bei einer geerbten Immobilie besonders achten sollten.

Die gesetzliche Erbfolge: Der gesetzliche Regelfall

Hat der Verstorbene kein wirksames Testament und keinen Erbvertrag hinterlassen, greift automatisch die gesetzliche Erbfolge nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Sie legt fest, wer erbt und in welcher Quote, abhängig vom Verwandtschaftsgrad. Kinder und der Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner erben vorrangig, danach folgen Eltern, Geschwister und weitere Verwandte in sogenannten Ordnungen. Der Ehepartner erbt dabei nicht automatisch die gesamte Immobilie, seine Quote hängt vom Güterstand und davon ab, wie viele weitere Erben aus welcher Ordnung vorhanden sind.

Bei einer Immobilie hat das eine wichtige Konsequenz: Sind mehrere Personen gesetzliche Erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Das Haus oder die Wohnung gehört dann allen Erben gemeinsam, entsprechend ihrer Erbquote, nicht real aufgeteilt. Über Verkauf, Vermietung oder größere Entscheidungen muss die Gemeinschaft sich einigen, oft ist das der Ausgangspunkt für spätere Konflikte.

Das Testament: Wie der Erblasser die gesetzliche Erbfolge ändert

Ein wirksames Testament setzt die gesetzliche Erbfolge ganz oder teilweise außer Kraft. Der Erblasser kann frei bestimmen, wer die Immobilie erhält, etwa ein einzelnes Kind statt aller Kinder gemeinsam, den Ehepartner allein oder auch eine Person außerhalb der Familie. Möglich ist eine Erbeinsetzung, bei der jemand Erbe des gesamten Nachlasses oder einer Quote wird, oder ein Vermächtnis, bei dem die Immobilie gezielt einer bestimmten Person zugewendet wird, ohne dass diese automatisch Erbe des übrigen Vermögens wird.

Damit ein Testament gültig ist, muss es formgerecht errichtet sein: eigenhändig geschrieben und unterschrieben, oder notariell beurkundet. Ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag hat für die Immobilie einen praktischen Vorteil, denn damit lässt sich das Grundbuch in der Regel ohne zusätzlichen Erbschein berichtigen, was Zeit und Kosten spart.

Rangfolge: Welches Recht sticht, wenn beides zusammentrifft?

Grundsätzlich gilt: Ein wirksames Testament geht der gesetzlichen Erbfolge vor. Das bedeutet aber nicht automatisch, dass die gesetzliche Erbfolge komplett verdrängt wird. Regelt ein Testament beispielsweise nur einen Teil des Nachlasses, etwa nur das Barvermögen, greift für die Immobilie weiterhin die gesetzliche Erbfolge, sofern das Testament dazu keine Aussage trifft. Auch mehrere Testamente sind möglich, hier gilt in der Regel das zeitlich jüngste wirksame Testament, sofern es frühere Regelungen erkennbar ersetzt oder widerruft.

Eine wichtige Grenze setzt das Pflichtteilsrecht. Enterbte Kinder, Ehepartner oder in bestimmten Fällen Eltern haben unabhängig vom Testamentsinhalt Anspruch auf einen Pflichtteil in Geld. Wurde die Immobilie testamentarisch einer Person allein zugesprochen, kann das für die übrigen Berechtigten einen Pflichtteilsanspruch auslösen, der wirtschaftlich durchaus relevant werden kann, wenn die Immobilie den Hauptwert des Nachlasses darstellt.

Besonderheit Immobilie: Warum die Rechtslage hier besonders genau geprüft werden sollte

Bei Immobilien wirkt sich die Frage Testament oder gesetzliche Erbfolge stärker aus als bei anderen Vermögenswerten. Anders als ein Bankguthaben lässt sich ein Haus nicht einfach nach Kopfteilen aufteilen. Erben mehrere Personen gemeinsam, bleibt die Immobilie bis zu einer Einigung oder Teilungsversteigerung im gemeinschaftlichen Eigentum aller Erben, unabhängig davon, ob sie das Haus überhaupt gemeinsam nutzen oder verwalten wollen.

Für das Grundbuchamt ist zudem entscheidend, wie der Nachweis der Erbfolge geführt wird. Bei gesetzlicher Erbfolge oder einem privatschriftlichen Testament wird in der Regel ein Erbschein benötigt, den das Nachlassgericht ausstellt. Bei einem notariellen Testament oder Erbvertrag genügt häufig die Vorlage der notariellen Urkunde samt Eröffnungsprotokoll. Diese Unterschiede beeinflussen, wie schnell Sie als Erbin oder Erbe im Grundbuch eingetragen werden und über die Immobilie verfügen können.

Was Sie jetzt konkret tun sollten

Klären Sie zunächst, ob ein Testament vorliegt. Das Nachlassgericht führt in der Regel eine Testamentseröffnung durch, sofern ein Testament beim Amtsgericht hinterlegt oder aufgefunden wurde, zusätzlich kann eine Anfrage beim Zentralen Testamentsregister der Bundesnotarkammer Klarheit schaffen. Prüfen Sie anschließend, ob das Testament die Immobilie ausdrücklich regelt oder ob insoweit die gesetzliche Erbfolge greift. Ein Blick ins Grundbuch zeigt Ihnen zudem den aktuellen Eigentümerstand und mögliche Belastungen wie Grundschulden.

Gerade wenn mehrere Erben beteiligt sind oder die Rechtslage unklar erscheint, lohnt sich eine frühzeitige, sorgfältige Klärung, bevor Entscheidungen über Verkauf, Vermietung oder Auszahlung von Miterben getroffen werden.

Wenn Sie sich einen strukturierten Überblick verschaffen möchten, hilft Ihnen unser kostenloser Ratgeber Der Erben-Kompass bei den ersten Schritten. Für Fragen zu Ihrer konkreten Situation können Sie außerdem ein kostenloses und unverbindliches Erstgespräch unter 0800 - 220 33 30 vereinbaren.

Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung zu einem komplexen Thema und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer Situation empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt für Erbrecht oder einer Steuerberaterin.

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