Spekulationssteuer bei geerbten Immobilien: Wann wird der Verkauf steuerpflichtig?

Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben und über einen Verkauf nachdenken, taucht früher oder später eine Frage auf, die viele Erbinnen und Erben überrascht: Muss auf den Verkaufserlös Steuer gezahlt werden, obwohl doch bereits Erbschaftsteuer im Raum steht oder gar nicht anfällt? Die Antwort hängt von einer ganz anderen Steuer ab, der sogenannten Spekulationssteuer, und von einem Detail, das oft übersehen wird: dem ursprünglichen Kaufdatum des Erblassers.

Dieser Ratgeber erklärt, wie die 10-Jahres-Frist bei geerbten Immobilien funktioniert, warum sie in aller Regel nicht mit dem Erbfall neu beginnt und in welchen Fällen ein Verkauf trotzdem steuerfrei bleibt. So können Sie besser einschätzen, ob und in welcher Höhe bei einem Verkauf Steuer anfallen könnte, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

Was ist die Spekulationssteuer und wann greift sie?

Die im Alltag gebräuchliche Bezeichnung Spekulationssteuer meint die Besteuerung eines sogenannten privaten Veräußerungsgeschäfts nach Paragraph 23 Einkommensteuergesetz. Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach ihrer Anschaffung mit Gewinn, muss dieser Gewinn grundsätzlich als Einkommen versteuert werden. Es handelt sich also nicht um eine eigene Steuerart mit festem Satz, sondern der Veräußerungsgewinn wird Ihrem persönlichen Einkommen zugerechnet und mit Ihrem individuellen Steuersatz belastet.

Der Gewinn errechnet sich vereinfacht aus dem Verkaufspreis abzüglich der ursprünglichen Anschaffungskosten und abzüglich bestimmter Kosten, die im Zusammenhang mit Kauf und Verkauf entstanden sind, etwa Notar- und Maklerkosten. Wichtig zu wissen: Diese Steuer ist unabhängig von der Erbschaftsteuer. Es kann also sein, dass bei der Erbschaft keine oder nur geringe Erbschaftsteuer anfällt, ein späterer Verkauf aber dennoch einkommensteuerpflichtig wird, wenn die Frist noch nicht abgelaufen ist und keine Ausnahme greift.

Die Fußstapfentheorie: Warum die Frist nicht mit dem Erbfall neu beginnt

Ein weit verbreiteter Irrtum ist die Annahme, die 10-Jahres-Frist beginne mit dem Todestag des Erblassers oder mit der Grundbuchumschreibung auf den Erben neu zu laufen. Das ist nicht der Fall. Nach der sogenannten Fußstapfentheorie tritt der Erbe steuerlich vollständig in die Position des Erblassers ein. Maßgeblich für den Beginn der Frist bleibt der Zeitpunkt, zu dem der Erblasser die Immobilie seinerzeit angeschafft hat, also in der Regel das Datum des notariellen Kaufvertrags.

Für die Praxis bedeutet das zweierlei. Hat der Erblasser die Immobilie bereits vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist die Frist zum Zeitpunkt des Erbfalls bereits abgelaufen. Ein Verkauf durch den Erben ist dann unabhängig vom Zeitpunkt grundsätzlich steuerfrei, allein weil die ursprüngliche Haltefrist bereits erfüllt ist. Hat der Erblasser die Immobilie dagegen erst kürzlich erworben, etwa fünf Jahre vor seinem Tod, läuft die restliche Frist beim Erben einfach weiter. Er müsste in diesem Beispiel noch weitere fünf Jahre abwarten, um einen steuerfreien Verkauf zu erreichen, sofern keine Ausnahme greift. Das genaue Kaufdatum lässt sich in der Regel dem Kaufvertrag oder dem Grundbuchauszug entnehmen und sollte deshalb frühzeitig geprüft werden.

Die Ausnahme: Steuerfreiheit bei Eigennutzung

Neben dem einfachen Fristablauf gibt es einen zweiten Weg, wie ein Verkauf innerhalb der zehn Jahre dennoch steuerfrei bleiben kann: die Eigennutzung. Steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Entscheidend ist dabei, dass diese Nutzung durch den Erblasser oder durch den Erben erfolgt sein kann, die Zeiträume können also zusammengerechnet werden.

Hat also der Erblasser bis zu seinem Tod selbst in der Immobilie gewohnt und verkauft der Erbe zügig danach, kann die Nutzung des Erblassers für die vorangegangenen Jahre mitzählen. Zieht stattdessen der Erbe selbst ein und bewohnt die Immobilie für den entsprechenden Zeitraum, zählt diese Eigennutzung ebenso. Nicht ausreichend ist dagegen in der Regel Leerstand, eine reine Vermietung oder die gelegentliche Nutzung als Zweitwohnsitz oder Feriendomizil. Maßgeblich ist eine tatsächliche Nutzung als Lebensmittelpunkt. Bei Erbengemeinschaften gilt diese Ausnahme zudem personenbezogen: Nur der Anteil des Miterben, der die Immobilie selbst bewohnt hat, kann von der Steuerfreiheit profitieren, während die Anteile der übrigen Miterben regulär besteuert werden könnten.

Praxisbeispiel: So wirkt sich die Frist konkret aus

Ein Beispiel veranschaulicht das Zusammenspiel der Regeln. Ein Erblasser kauft eine Wohnung im Jahr 2019 für 250.000 Euro und vermietet sie durchgehend. Er verstirbt 2024, die Wohnung geht auf seine Tochter über. Verkauft die Tochter die Wohnung 2026 für 320.000 Euro, liegt der Verkauf innerhalb von zehn Jahren seit dem ursprünglichen Kauf 2019, da die Frist erst 2029 endet. Da weder Erblasser noch Tochter dort gewohnt haben, greift auch die Ausnahme der Eigennutzung nicht. Der Gewinn von 70.000 Euro abzüglich anrechenbarer Kosten wäre damit grundsätzlich einkommensteuerpflichtig.

Hätte die Tochter stattdessen bis 2029 gewartet, wäre der Verkauf steuerfrei gewesen, weil die zehn Jahre seit dem Erblasser-Kauf dann verstrichen sind. Alternativ hätte bereits eine durchgehende Eigennutzung durch den Erblasser oder die Tochter im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren zur Steuerfreiheit geführt. Solche Rechenbeispiele zeigen, warum sich ein Blick auf das genaue Kaufdatum und die bisherige Nutzung der Immobilie lohnt, bevor ein Verkauf konkret geplant wird.

Was Sie als Erbin oder Erbe jetzt tun können

Wenn Sie überlegen, eine geerbte Immobilie zu verkaufen, lohnt sich zunächst ein Blick auf zwei Punkte: das ursprüngliche Anschaffungsdatum des Erblassers und die bisherige beziehungsweise geplante Nutzung der Immobilie. Beides zusammen entscheidet, ob Sie steuerfrei verkaufen können, noch eine Wartezeit vor sich haben oder mit einer Steuerpflicht auf den Veräußerungsgewinn rechnen müssen. Da individuelle Konstellationen, etwa bei Erbengemeinschaften oder Teilverkäufen, schnell komplex werden, ist eine steuerliche Beratung im konkreten Einzelfall sinnvoll, bevor Sie sich vertraglich binden.

Wenn Sie sich einen ersten Überblick über alle Schritte rund um Ihre geerbte Immobilie verschaffen möchten, finden Sie in unserem kostenlosen Ratgeber Der Erben-Kompass eine strukturierte Orientierung. Und wenn Sie Ihre persönliche Situation lieber direkt besprechen möchten, stehen wir Ihnen für ein kostenloses und unverbindliches Erstgespräch zur Verfügung, telefonisch erreichbar unter 0800 - 220 33 30.

Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung zu einem komplexen Thema und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer Situation empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt für Erbrecht oder einer Steuerberaterin.

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