Pflichtteil bei Immobilien: So wird er berechnet

Wenn ein Testament Sie als nahen Angehörigen übergeht oder Ihnen nur einen kleinen Anteil zuweist, bleibt Ihnen häufig der Pflichtteil. Besteht der Nachlass ganz oder überwiegend aus einer Immobilie, wirft das schnell Fragen auf: Bekomme ich einen Anteil am Haus? Wie wird der Wert der Immobilie festgestellt? Und woher soll der Erbe das Geld nehmen, wenn er selbst kaum liquide Mittel hat?

Dieser Ratgeber erklärt Schritt für Schritt, wie der Pflichtteil bei Immobilienbesitz berechnet wird, warum er immer ein Geldanspruch ist und worauf Sie bei der Wertermittlung achten sollten. So können Sie besser einschätzen, welcher Betrag Ihnen zusteht und welche Wege es gibt, wenn das Geld dafür nicht sofort verfügbar ist.

Geldanspruch statt Sachanspruch: Was der Pflichtteil bei einer Immobilie bedeutet

Der Pflichtteil steht nahen Angehörigen zu, die durch ein Testament enterbt oder mit einem geringeren Erbteil bedacht wurden, in der Regel Kindern, dem Ehegatten und, wenn keine Abkömmlinge vorhanden sind, den Eltern des Erblassers. Nach Paragraph 2303 BGB beträgt er die Hälfte des gesetzlichen Erbteils.

Entscheidend ist: Der Pflichtteil ist ausschließlich ein Geldanspruch gegen den Erben oder die Erbengemeinschaft. Auch wenn der Nachlass hauptsächlich aus einer Immobilie besteht, erhalten Sie keinen Miteigentumsanteil, kein Wohnrecht und keinen Gegenstand aus dem Nachlass. Sie können also nicht verlangen, ins Grundbuch eingetragen zu werden oder im Haus zu wohnen. Für den Erben bedeutet das im Umkehrschluss oft eine erhebliche finanzielle Belastung, weil er unter Umständen eine hohe Summe zahlen muss, ohne dass ihm entsprechendes Bargeld zur Verfügung steht.

Die Berechnung: Pflichtteilsquote und Formel

Die Berechnung erfolgt in zwei Schritten. Zunächst wird die Pflichtteilsquote ermittelt: Sie beträgt immer die Hälfte des gesetzlichen Erbteils, der Ihnen ohne Testament zugestanden hätte. Ein Beispiel: Hinterlässt der Erblasser einen Ehepartner und ein Kind, beträgt der gesetzliche Erbteil des Kindes bei üblicher güterrechtlicher Konstellation (Zugewinngemeinschaft) ein Halb. Der Pflichtteil des Kindes liegt dann bei einem Viertel des Nachlasswerts.

Im zweiten Schritt wird der gesamte Nachlasswert zum Zeitpunkt des Erbfalls ermittelt, einschließlich des Verkehrswerts der Immobilie, abzüglich vorhandener Schulden und Verbindlichkeiten wie Kreditraten, Bestattungskosten oder sonstiger Nachlassverbindlichkeiten. Die Pflichtteilsquote wird anschließend auf diesen bereinigten Nachlasswert angewendet. Je genauer der Immobilienwert bestimmt wird, desto verlässlicher ist das Ergebnis, weshalb dieser Punkt in der Praxis häufig zu Diskussionen führt.

Den Immobilienwert ermitteln: Verkehrswert statt Wunschpreis

Für die Pflichtteilsberechnung zählt allein der Verkehrswert der Immobilie zum Todestag des Erblassers, nicht ein möglicher späterer Verkaufspreis, ein Einheitswert oder eine subjektive Einschätzung. Je nach Immobilienart kommen unterschiedliche Bewertungsverfahren zum Einsatz, etwa das Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern in vergleichbaren Lagen, das Ertragswertverfahren bei vermieteten Objekten oder das Sachwertverfahren bei individuell geprägten Immobilien.

Als Pflichtteilsberechtigter müssen Sie sich mit der Einschätzung des Erben nicht zufriedengeben. Nach Paragraph 2314 BGB steht Ihnen ein Wertermittlungsanspruch zu: Sie können verlangen, dass ein unabhängiger Sachverständiger ein Verkehrswertgutachten erstellt. Die Kosten dafür trägt in der Regel der Nachlass. Gerade weil Immobilienwerte Auslegungsspielraum bieten, lohnt es sich, diesen Anspruch bei Unstimmigkeiten aktiv geltend zu machen, statt sich auf eine grobe Schätzung zu verlassen.

Wenn das Geld fehlt: Stundung, Verkauf und der Sonderfall Nießbrauch

Da der Pflichtteil in Geld zu zahlen ist, geraten Erben, die eine Immobilie erben, aber wenig Rücklagen haben, häufig unter Druck. Möglich sind dann ein Bankdarlehen, das durch die Immobilie abgesichert wird, oder der Verkauf der Immobilie, um die Forderung zu erfüllen.

Würde eine sofortige Zahlung den Erben unbillig hart treffen, etwa weil er das geerbte Haus selbst als Familienheim bewohnt, kann er nach Paragraph 2331a BGB eine Stundung beantragen. Das setzt in der Regel eine Einigung mit dem Pflichtteilsberechtigten oder eine gerichtliche Entscheidung voraus und verschiebt die Fälligkeit, ohne den Anspruch selbst zu mindern.

Ein Sonderfall entsteht, wenn der Erblasser die Immobilie mit einem Nießbrauch belastet hinterlässt, etwa zugunsten des überlebenden Ehepartners, während die Kinder Eigentümer werden. Der Nießbrauch mindert in der Regel den Verkehrswert der Immobilie für die Berechnung, da die Eigentümer die Immobilie zunächst weder selbst nutzen noch vermieten können. Das kann sowohl den Pflichtteil der Kinder als auch etwaige Pflichtteilsansprüche Dritter rechnerisch verringern.

Schenkungen zu Lebzeiten: der Pflichtteilsergänzungsanspruch

Immobilien werden häufig schon zu Lebzeiten im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge an ein Kind übertragen, etwa um andere Kinder bewusst zu benachteiligen oder aus steuerlichen Überlegungen. Für Pflichtteilsberechtigte ist das nicht automatisch das Ende der Ansprüche: Schenkungen, die der Erblasser innerhalb der letzten zehn Jahre vor seinem Tod vorgenommen hat, werden über den Pflichtteilsergänzungsanspruch anteilig in die Berechnung einbezogen.

Dabei gilt das Abschmelzungsmodell: Für jedes volle Jahr, das seit der Schenkung vergangen ist, sinkt der anzurechnende Wert in der Regel um zehn Prozent. Eine Immobilie, die acht Jahre vor dem Erbfall verschenkt wurde, fließt also meist nur noch mit zwanzig Prozent ihres damaligen Werts in die Berechnung ein. Wenn Sie vermuten, dass eine Immobilie auf diesem Weg aus dem Nachlass herausgehalten wurde, lohnt sich eine genaue Prüfung der Schenkungshistorie.

Wenn Sie als Erbe oder als Pflichtteilsberechtigter mit einer solchen Situation konfrontiert sind, muss das nicht allein auf Ihren Schultern lasten. Unser kostenloser Ratgeber Der Erben-Kompass ordnet die wichtigsten Schritte übersichtlich ein, und in einem unverbindlichen Erstgespräch unter 0800 220 33 30 nehmen wir uns Zeit für Ihre konkrete Situation.

Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung zu einem komplexen Thema und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer Situation empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt für Erbrecht oder einer Steuerberaterin.

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