Erbschaftssteuer auf Immobilien berechnen: Freibeträge und Beispiele

Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, stellt sich früher oder später die Frage nach der Erbschaftssteuer. Viele Erbinnen und Erben sind überrascht, wie unterschiedlich die Steuerlast ausfallen kann, je nachdem, in welchem Verwandtschaftsverhältnis sie zum Erblasser standen und wie hoch der ermittelte Immobilienwert ist. Für nahe Angehörige bleibt eine Erbschaft oft ganz oder größtenteils steuerfrei, für entferntere Verwandte oder Nicht-Verwandte kann schon ein durchschnittliches Einfamilienhaus zu einer spürbaren Steuerzahlung führen.

In diesem Beitrag erklären wir, wie die Erbschaftssteuer auf eine geerbte Immobilie grundsätzlich berechnet wird, welche Freibeträge je nach Verwandtschaftsgrad gelten und wie sich diese Regeln anhand konkreter Beispiele auswirken. So können Sie besser einschätzen, ob und in welcher Höhe für Sie eine Steuerzahlung ansteht, und welche Gestaltungsmöglichkeiten das Gesetz vorsieht.

Wann wird Erbschaftssteuer auf eine geerbte Immobilie fällig?

Erbschaftssteuer entsteht grundsätzlich mit dem Tod des Erblassers, unabhängig davon, ob die Immobilie später verkauft, vermietet oder selbst bewohnt wird. Besteuert wird nicht der einzelne Vermögensgegenstand, sondern der gesamte Erwerb, den eine Person aus dem Nachlass erhält, also die Immobilie zusammen mit Bankguthaben, Wertpapieren oder anderem Vermögen, abzüglich Nachlassverbindlichkeiten wie Bestattungskosten oder Schulden des Erblassers. Das Finanzamt fordert nach Bekanntwerden des Erbfalls in der Regel eine Erbschaftssteuererklärung an, die Sie innerhalb der gesetzten Frist einreichen müssen. Ob am Ende tatsächlich Steuer anfällt, hängt vom persönlichen Freibetrag ab: Liegt der gesamte steuerpflichtige Erwerb darunter, bleibt die Erbschaft komplett steuerfrei, eine Erklärung kann trotzdem verlangt werden. Wichtig zu wissen: Die Grunderwerbsteuer fällt beim Erwerb durch Erbschaft nicht an, hier geht es ausschließlich um die Erbschaftssteuer nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz.

Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad und Steuerklassen

Das Gesetz teilt Erben in drei Steuerklassen ein, die sich sowohl auf den persönlichen Freibetrag als auch auf den späteren Steuersatz auswirken. Ehegatten und eingetragene Lebenspartner erhalten einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder und Stiefkinder 400.000 Euro, Enkelkinder 200.000 Euro. Eltern und Großeltern haben beim Erbfall, anders als bei einer Schenkung zu Lebzeiten, ebenfalls Steuerklasse I und einen Freibetrag von 100.000 Euro. Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder sowie nicht verwandte Personen wie Lebensgefährten fallen in die Steuerklasse II oder III und erhalten nur 20.000 Euro Freibetrag. Der Freibetrag gilt jeweils pro Erbe und pro Erbfall, bei mehreren Erben wird also nicht ein gemeinsamer Betrag aufgeteilt, sondern jede Person rechnet für sich. Wer den Freibetrag seines Verwandtschaftsgrads kennt, kann schon vor der offiziellen Wertermittlung grob einschätzen, ob eine Steuerzahlung überhaupt in Betracht kommt.

So berechnen Sie die Erbschaftssteuer Schritt für Schritt

Die Berechnung folgt einem festen Schema. Zunächst ermittelt das Finanzamt den steuerlichen Wert der Immobilie nach dem Bewertungsgesetz, meist über das Vergleichswert-, Sach- oder Ertragswertverfahren, orientiert am Verkehrswert. Liegt der tatsächliche Marktwert nachweislich niedriger, etwa durch ein Gutachten oder einen zeitnahen Verkauf, kann dieser niedrigere Wert angesetzt werden. Vom Gesamterwerb, also Immobilienwert plus übriges Nachlassvermögen abzüglich Verbindlichkeiten, wird anschließend der persönliche Freibetrag abgezogen. Der verbleibende Betrag ist der steuerpflichtige Erwerb, auf den gerundet auf volle 100 Euro nach unten der Steuersatz gemäß Paragraph 19 ErbStG angewendet wird. Dieser Steuersatz steigt gestaffelt mit der Höhe des Erwerbs und unterscheidet sich je nach Steuerklasse deutlich: In Steuerklasse I beginnt er bei 7 Prozent, in Steuerklasse II bei 15 Prozent, in Steuerklasse III liegt er meist bei 30 Prozent. So entsteht am Ende die konkrete Steuerschuld.

Rechenbeispiele: Ehepartner, Kind und Nichte im Vergleich

Ein Rechenbeispiel verdeutlicht die Unterschiede. Erbt die Ehefrau eine vermietete Immobilie im Wert von 600.000 Euro und hat kein weiteres Vermögen, zieht sie ihren Freibetrag von 500.000 Euro ab, es verbleiben 100.000 Euro steuerpflichtiger Erwerb. Bei einem Steuersatz von 11 Prozent in Steuerklasse I entstehen 11.000 Euro Erbschaftssteuer. Erbt stattdessen der Sohn dieselbe Immobilie im Wert von 550.000 Euro, zieht er seinen Freibetrag von 400.000 Euro ab, es bleiben 150.000 Euro, ebenfalls mit 11 Prozent versteuert, also 16.500 Euro Steuer. Ganz anders sieht es für eine Nichte aus, die eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro erbt: Ihr Freibetrag beträgt nur 20.000 Euro, sodass 280.000 Euro steuerpflichtig bleiben. In Steuerklasse II liegt der Steuersatz in dieser Größenordnung bei 20 Prozent, was 56.000 Euro Erbschaftssteuer ergibt. Die Beispiele zeigen, wie stark der Verwandtschaftsgrad die tatsächliche Belastung beeinflusst.

Das Familienheim steuerfrei erben und Wege bei Liquiditätsengpässen

Für selbstgenutzte Familienheime sieht das Gesetz eine besondere Steuerbefreiung vor. Erbt der Ehepartner das gemeinsam bewohnte Haus oder die Wohnung und zieht unverzüglich selbst ein, bleibt der Erwerb ohne Flächenbegrenzung steuerfrei, sofern er mindestens zehn Jahre selbst dort wohnen bleibt. Für Kinder gilt dieselbe Regel, allerdings nur bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern, darüber hinaus wird anteilig Steuer fällig. Wer vor Ablauf der zehn Jahre ohne zwingenden Grund auszieht, verliert die Befreiung rückwirkend. Gerade weil eine Immobilie im Gegensatz zu Bankguthaben nicht ohne Weiteres teilbar ist, geraten manche Erbengemeinschaften in eine Situation, in der die Steuer fällig wird, das Geld dafür aber erst durch einen Verkauf der Immobilie aufgebracht werden kann. In solchen Fällen lohnt sich ein genauer Blick auf Fristen, Stundungsmöglichkeiten und die realistische Marktsituation. Unser kostenloser Ratgeber "Der Erben-Kompass" fasst die wichtigsten Schritte rund um eine geerbte Immobilie zusammen, und in einem unverbindlichen Erstgespräch unter 0800 220 33 30 können wir gemeinsam auf Ihre konkrete Situation schauen.

Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung zu einem komplexen Thema und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer Situation empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt für Erbrecht oder einer Steuerberaterin.

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