Immobilie mit Schulden geerbt: Ihre Optionen

Eine Immobilie zu erben, klingt zunächst nach einem Vermögenszuwachs. Steht dahinter jedoch eine offene Hypothek, unbezahlte Rechnungen oder gar eine drohende Überschuldung, verändert sich die Lage schlagartig: Aus einem Geschenk wird eine Entscheidung mit weitreichenden finanziellen Folgen. Viele Erbinnen und Erben wissen zunächst nicht, in welchem Umfang sie für die Schulden des Erblassers einstehen müssen und wie viel Zeit ihnen für eine Entscheidung bleibt.

Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, wie die Haftung für Nachlassschulden bei einer geerbten Immobilie geregelt ist, welche Fristen Sie beachten müssen und welche Handlungsoptionen Ihnen offenstehen: von der Ausschlagung über eine Beschränkung der Haftung bis hin zum Verkauf der Immobilie zur Schuldentilgung.

Haftung für Nachlassschulden: Das gilt bei einer geerbten Immobilie

Wenn Sie eine Immobilie erben, erben Sie nicht nur das Grundstück und das Gebäude, sondern grundsätzlich den gesamten Nachlass, also auch dessen Schulden. Man unterscheidet dabei zwischen Erblasserschulden und Erbfallschulden. Erblasserschulden sind Verbindlichkeiten, die bereits zu Lebzeiten bestanden, etwa eine noch nicht abbezahlte Grundschuld oder Hypothek, offene Handwerkerrechnungen oder Steuerschulden. Erbfallschulden entstehen erst durch den Erbfall selbst, zum Beispiel Pflichtteilsansprüche, Vermächtnisse oder die Kosten der Bestattung. Nehmen Sie das Erbe an, haften Sie für diese Schulden grundsätzlich unbeschränkt, also auch mit Ihrem privaten Vermögen, nicht nur mit dem geerbten Haus oder der Wohnung. Ist im Grundbuch eine Grundschuld eingetragen, bleibt diese nach dem Erbfall bestehen. Zahlen Sie die zugrunde liegenden Raten nicht weiter, kann die finanzierende Bank im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung der Immobilie betreiben. Ein realistischer Überblick über Höhe und Art der Schulden ist deshalb der erste und wichtigste Schritt.

Sechs Wochen Entscheidungsfrist: Ausschlagung, Annahme oder Prüfung

Nach Kenntnis vom Erbfall haben Sie nach Paragraph 1944 BGB sechs Wochen Zeit, um zu entscheiden, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen. Lebte der Erblasser zuletzt im Ausland oder halten Sie sich selbst bei Fristbeginn im Ausland auf, verlängert sich die Frist auf sechs Monate. Nutzen Sie diese Zeit, um sich einen Überblick zu verschaffen: Ein aktueller Grundbuchauszug zeigt eingetragene Grundschulden und Wegerechte, Kontoauszüge und Post des Erblassers geben Hinweise auf offene Forderungen, und bei der finanzierenden Bank können Sie die Restschuld erfragen. Erscheint der Nachlass überschuldet, ist eine Ausschlagung beim Nachlassgericht möglich, entweder persönlich zur Niederschrift oder notariell beglaubigt. Wichtig: Die Ausschlagung betrifft immer den gesamten Nachlass, Sie können nicht nur die belastete Immobilie ausschlagen und den Rest behalten. Bei mehreren Erben muss jeder für sich selbst entscheiden und fristgerecht handeln, die Erklärung eines Miterben wirkt nicht automatisch für die anderen.

Haftung beschränken, statt auszuschlagen

Ist der Nachlass wertvoller als die Schulden, aber Sie möchten dennoch nicht mit Ihrem gesamten Privatvermögen haften, muss eine Ausschlagung nicht der einzige Weg sein. Das Gesetz sieht mehrere Möglichkeiten vor, die Haftung auf den Nachlass zu beschränken. Bei der Nachlassverwaltung, die Sie beim Nachlassgericht beantragen, wird das geerbte Vermögen von Ihrem Privatvermögen getrennt und von einem Verwalter betreut. Ist der Nachlass tatsächlich überschuldet, kommt ein Nachlassinsolvenzverfahren in Betracht, das die Haftung ebenfalls auf die Erbmasse begrenzt. Reicht der Nachlass nicht einmal für die Verfahrenskosten, können Sie sich auf die sogenannte Dürftigkeitseinrede berufen. Diese Schritte sind rechtlich anspruchsvoll und an eigene Fristen und Formvorschriften gebunden, weshalb sich eine frühzeitige Prüfung lohnt, bevor die sechs Wochen für eine Ausschlagung verstrichen sind. Wer unsicher ist, sollte sich in dieser Phase nicht allein auf Vermutungen verlassen, sondern die tatsächliche Vermögens- und Schuldenlage so genau wie möglich klären.

Immobilie behalten oder verkaufen: Ihre Handlungsoptionen

Haben Sie sich für die Annahme des Erbes entschieden, stehen Ihnen bei der Immobilie im Kern drei Wege offen. Sie können das Haus oder die Wohnung behalten und die laufende Finanzierung fortführen, häufig lohnt sich dabei ein Gespräch mit der Bank über eine Umschuldung oder eine Anpassung der Konditionen. Alternativ können Sie die Immobilie vermieten und die Mieteinnahmen gezielt zur Tilgung der Schulden einsetzen. Ein dritter Weg ist der Verkauf, mit dessen Erlös die Nachlassschulden abgelöst werden. Gerade wenn mehrere Erben gemeinsam eine Immobilie geerbt haben, ist der Verkauf oft die praktikabelste Lösung, weil sich Schulden und ein möglicher Restbetrag klar aufteilen lassen. Können sich Miterben nicht einigen, kann jeder von ihnen eine Teilungsversteigerung beantragen. Diese führt in der Praxis jedoch häufig zu niedrigeren Erlösen als ein freihändiger Verkauf und gilt daher meist als letztes Mittel.

Verkauf zur Schuldentilgung: praktische Schritte

Fällt die Entscheidung auf einen Verkauf, sollten Sie zunächst das Grundbuch berichtigen lassen. Das ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei möglich, als Nachweis dient ein Erbschein oder ein eröffnetes notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Für viele Kaufverträge und Bankgespräche wird ein Erbschein ohnehin benötigt, dessen Beantragung beim Nachlassgericht je nach Nachlasswert typischerweise mehrere Wochen bis Monate dauern kann, planen Sie diese Zeit realistisch ein. Anschließend empfiehlt sich eine fundierte Wertermittlung, um einen realistischen Verkaufspreis anzusetzen, sowie ein Gespräch mit der finanzierenden Bank über die genaue Ablösesumme der eingetragenen Grundschuld. Aus dem Verkaufserlös werden die im Grundbuch gesicherten Schulden vorrangig getilgt, ein verbleibender Betrag steht den Erben zu. Wenn Sie sich bei den einzelnen Schritten nicht allein durch das Thema arbeiten möchten: Unser kostenloser Ratgeber Der Erben-Kompass fasst die wichtigsten Abläufe zusammen, und in einem unverbindlichen Erstgespräch unter 0800 - 220 33 30 ordnen wir gemeinsam Ihre konkrete Situation ein.

Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung zu einem komplexen Thema und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer Situation empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt für Erbrecht oder einer Steuerberaterin.

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