Nießbrauch bei geerbten Immobilien: Was Erben wissen müssen

Wenn eine Immobilie vererbt wird, ist nicht immer sofort klar, wer künftig darin wohnen oder über sie verfügen darf. Besonders wenn ein Testament ein Nießbrauchrecht vorsieht, etwa zugunsten des überlebenden Ehepartners, tauchen bei den Erbinnen und Erben viele Fragen auf: Wem gehört das Haus eigentlich? Wer darf es nutzen oder vermieten? Und was bedeutet das für einen späteren Verkauf?

Der Nießbrauch ist ein weit verbreitetes Gestaltungsmittel in Testamenten, gerade wenn der überlebende Ehepartner im vertrauten Zuhause bleiben soll, während die Kinder als Erben das Eigentum übernehmen. In diesem Ratgeber erklären wir, was Nießbrauch rechtlich bedeutet, wie sich die typische Konstellation mit dem überlebenden Ehepartner in der Praxis auswirkt und worauf Sie als Miterbin oder Miterbe achten sollten.

Was ist Nießbrauch und wie unterscheidet er sich vom Eigentum?

Der Nießbrauch ist ein dingliches Nutzungsrecht an einer Immobilie. Er wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und gibt der berechtigten Person, dem sogenannten Nießbraucher, das Recht, die Immobilie zu bewohnen oder zu vermieten und die Erträge daraus zu ziehen. Das Eigentum selbst liegt bei einer anderen Person, häufig bei den Kindern als Erben. Damit trennt der Nießbrauch die wirtschaftliche Nutzung von der rechtlichen Eigentümerstellung.

Wichtig ist die Abgrenzung zum Wohnrecht: Ein Wohnrecht erlaubt in der Regel nur die persönliche Nutzung der Wohnräume, eine Vermietung ist meist ausgeschlossen. Der Nießbrauch geht weiter, da er zusätzlich die Nutzung als Einkommensquelle einschließt, etwa durch Vermietung. Für Erben bedeutet ein eingetragener Nießbrauch: Sie sind zwar im Grundbuch als Eigentümer vermerkt, können die Immobilie aber nicht ohne Weiteres selbst nutzen oder frei verkaufen, solange das Recht besteht.

Die typische Konstellation: Nießbrauch für den überlebenden Ehepartner

In der Praxis begegnet Ihnen der Nießbrauch am häufigsten in folgender Konstellation: Ein Ehepaar setzt testamentarisch die gemeinsamen Kinder als Erben des Hauses ein, während der überlebende Ehepartner ein lebenslanges Nießbrauchrecht als Vermächtnis erhält. So bleibt der Ehepartner wirtschaftlich abgesichert und kann im gewohnten Zuhause wohnen bleiben, während die Kinder bereits als Eigentümer im Grundbuch stehen.

Diese Gestaltung wird oft gewählt, wenn Pflichtteilsansprüche von Kindern aus einer früheren Beziehung eine Rolle spielen, bei Patchwork-Familien oder um den Übergang des Vermögens auf die nächste Generation frühzeitig zu regeln, ohne den Ehepartner aus dem gemeinsamen Zuhause zu verdrängen. Für die Kinder als Miterben bedeutet das konkret: Solange der Nießbrauch besteht, können sie in der Regel weder selbst einziehen noch die Immobilie vermieten oder ohne Zustimmung des Nießbrauchers verkaufen. Das Eigentum ist ihnen sicher, die Verfügungsmöglichkeit jedoch eingeschränkt.

Rechte und Pflichten: Wer trägt welche Kosten?

Mit dem Nießbrauch gehen nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten einher. Der Nießbraucher trägt in der Regel die laufenden Lasten der Immobilie, dazu zählen unter anderem Grundsteuer, Gebäudeversicherung und die gewöhnliche Instandhaltung wie kleinere Reparaturen. Größere, außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen, etwa eine neue Heizungsanlage oder Dacharbeiten, können je nach vertraglicher oder testamentarischer Regelung beim Eigentümer, also bei den Erben, liegen.

Als Miterbin oder Miterbe sollten Sie deshalb genau prüfen, welche Regelungen im Testament oder in einer gesonderten Nießbrauchvereinbarung getroffen wurden. Nicht jedes Nießbrauchrecht ist identisch ausgestaltet, gerade bei größeren Erhaltungsaufwendungen kommt es immer wieder zu Unklarheiten zwischen Nießbraucher und Eigentümer. Eine schriftliche Klärung im Vorfeld erspart spätere Auseinandersetzungen innerhalb der Familie.

Nießbrauch und Erbschaftsteuer: Welche Auswirkung hat das Recht auf den Wert?

Ein eingetragener Nießbrauch mindert den steuerlichen Wert der Immobilie für die Eigentümer. Bei der Berechnung der Erbschaftsteuer wird der sogenannte Kapitalwert des Nießbrauchs vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen, sodass sich der steuerpflichtige Erwerb der Erben verringert. Die Höhe dieses Kapitalwerts richtet sich vor allem nach dem Alter und der statistischen Lebenserwartung der nießbrauchsberechtigten Person: Je jünger sie ist, desto höher fällt der Wertabzug aus.

Für Kinder als Erben kommt zusätzlich der persönliche Freibetrag von 400.000 Euro (Steuerklasse I) zum Tragen, der die Steuerlast oft weiter reduziert oder ganz entfallen lässt. Wichtig zu wissen: Die vollständige Steuerbefreiung für ein selbstgenutztes Familienheim setzt nach der Rechtsprechung grundsätzlich voraus, dass die begünstigte Person tatsächlich Eigentum oder Miteigentum am Haus erwirbt. Ein reines Nießbrauchrecht ohne Eigentumsanteil reicht dafür in der Regel nicht aus, selbst wenn der überlebende Ehepartner die Immobilie weiterhin selbst bewohnt. Da die steuerliche Bewertung im Einzelfall komplex ist, lohnt sich hier der Rat einer Steuerberaterin oder eines Steuerberaters.

Nießbrauch beim Verkauf der geerbten Immobilie

Solange ein Nießbrauch im Grundbuch eingetragen ist, lässt sich die Immobilie zwar formal verkaufen, da die Erben als Eigentümer verfügungsberechtigt bleiben. In der Praxis lässt sich für eine mit Nießbrauch belastete Immobilie jedoch meist nur schwer ein Käufer zum vollen Marktwert finden, da das Nutzungsrecht bei einem Verkauf grundsätzlich bestehen bleibt und auf den neuen Eigentümer übergeht. Der erzielbare Kaufpreis fällt dadurch meist deutlich niedriger aus.

In der Praxis bieten sich daher meist zwei Wege an: Entweder wird der Verkauf bis zum Erlöschen des Nießbrauchs zurückgestellt, oder Nießbraucher und Erben einigen sich auf eine Ablösung des Rechts gegen eine finanzielle Entschädigung. Danach kann die Immobilie unbelastet verkauft werden. Das erfordert Fingerspitzengefühl, gerade wenn der Nießbraucher zugleich ein nahestehendes Familienmitglied ist, und sollte frühzeitig im offenen Gespräch aller Beteiligten geklärt werden. Wenn Sie als Erbengemeinschaft über die nächsten Schritte unsicher sind, hilft oft schon ein kostenloses, unverbindliches Erstgespräch weiter, etwa telefonisch unter 0800 220 33 30. Unser kostenloser Ratgeber "Der Erben-Kompass" fasst zudem die wichtigsten Grundlagen rund um geerbte Immobilien übersichtlich zusammen.

Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung zu einem komplexen Thema und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer Situation empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt für Erbrecht oder einer Steuerberaterin.

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