Grunderwerbsteuer bei Erbschaft: Müssen Erben zahlen?

Wenn eine Immobilie in Ihren Besitz übergeht, denken viele Erbinnen und Erben zuerst an die Erbschaftsteuer, an das Grundbuch oder an die Frage, was mit dem Haus geschehen soll. Ein Punkt sorgt dabei immer wieder für Verunsicherung: die Grunderwerbsteuer. Schließlich kennt man sie vom eigenen Immobilienkauf, wo schnell mehrere zehntausend Euro fällig werden.

Die gute Nachricht vorweg: Für den klassischen Erbfall müssen Sie keine Grunderwerbsteuer zahlen. Der Gesetzgeber hat den Erwerb von Todes wegen ausdrücklich von dieser Steuer befreit. Doch es gibt Konstellationen, in denen diese Befreiung nicht mehr greift, etwa wenn Miterben sich gegenseitig auszahlen oder eine Immobilie erst später innerhalb der Familie verkauft wird. Dieser Artikel erklärt, warum die Erbschaft grunderwerbsteuerfrei ist und wo genau die Grenzen zur Schenkung und zum Kauf unter Erben verlaufen.

Warum der Erwerb von Todes wegen steuerfrei ist

Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer: Sie knüpft an den Rechtsvorgang an, mit dem ein Grundstück oder eine Immobilie den Eigentümer wechselt, etwa durch Kauf. Paragraph 3 Nummer 2 des Grunderwerbsteuergesetzes nimmt den Erwerb von Todes wegen ausdrücklich von dieser Steuer aus. Damit sind sowohl die gesetzliche Erbfolge als auch der Erwerb durch Testament oder durch ein Vermächtnis erfasst.

Der Grund liegt in der Systematik des deutschen Steuerrechts: Der Vermögenszuwachs durch einen Erbfall wird bereits über die Erbschaftsteuer erfasst. Eine zusätzliche Belastung mit Grunderwerbsteuer würde denselben Vorgang doppelt besteuern, das will der Gesetzgeber vermeiden. Für Sie als Erbin oder Erbe bedeutet das: Sie müssen die Befreiung nicht gesondert beantragen, es fällt schlicht keine Grunderwerbsteuer an. Für die Grundbuchberichtigung, also die Eintragung Ihres Namens als neuer Eigentümer, genügt der Nachweis des Erbfalls durch einen Erbschein oder ein eröffnetes notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Stellen Sie den Antrag dafür innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, ist die Grundbuchberichtigung zudem gebührenfrei.

Grunderwerbsteuer und Erbschaftsteuer: zwei getrennte Themen

Ein häufiges Missverständnis ist, die Grunderwerbsteuer mit der Erbschaftsteuer zu verwechseln. Beide Steuern haben nichts miteinander zu tun und werden völlig unabhängig voneinander geprüft. Dass keine Grunderwerbsteuer anfällt, sagt nichts darüber aus, ob Erbschaftsteuer zu zahlen ist.

Ob für Sie Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Wert des gesamten Nachlasses und von Ihrem persönlichen Freibetrag nach Paragraph 16 ErbStG ab. Ehegatten und eingetragene Lebenspartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder und Stiefkinder 400.000 Euro, Enkel 200.000 Euro, Eltern und Großeltern beim Erbfall 100.000 Euro. Bei entfernteren oder nicht verwandten Personen liegt der Freibetrag nur bei 20.000 Euro. Wird ein selbstgenutztes Familienheim unverzüglich vom Ehegatten oder von Kindern selbst bezogen und mindestens zehn Jahre lang selbst bewohnt, kann es unter bestimmten Voraussetzungen zusätzlich erbschaftsteuerfrei bleiben: bei Ehegatten ohne Begrenzung der Wohnfläche, bei Kindern bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Ziehen Sie ohne zwingenden Grund vor Ablauf der zehn Jahre wieder aus, entfällt die Steuerbefreiung in der Regel rückwirkend.

Abgrenzung zur Schenkung unter Lebenden

Auch bei einer Schenkung zu Lebzeiten müssen Sie keine Grunderwerbsteuer zahlen. Paragraph 3 Nummer 2 GrEStG befreit nicht nur den Erwerb von Todes wegen, sondern ausdrücklich auch Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaft- und Schenkungsteuerrechts. Ob jemand eine Immobilie also zu Lebzeiten verschenkt bekommt oder sie erst später erbt, spielt für die Grunderwerbsteuer keine Rolle.

Der Unterschied zwischen beiden Wegen liegt bei der Erbschaftsteuer beziehungsweise Schenkungsteuer selbst: Beide basieren zwar auf denselben Freibeträgen und Steuersätzen, lassen sich aber unterschiedlich planen. Freibeträge für Schenkungen können alle zehn Jahre erneut genutzt werden, sodass eine gestaffelte Übertragung zu Lebzeiten steuerlich Vorteile bringen kann. Für die Grunderwerbsteuer ist diese Überlegung jedoch nicht relevant, sie bleibt in beiden Fällen außen vor.

Kauf unter Erben: wann es doch teuer wird

Innerhalb einer Erbengemeinschaft kommt es immer wieder vor, dass ein Miterbe die Immobilie übernehmen möchte und dafür die übrigen Miterben auszahlt. Geschieht dies im unmittelbaren Zuge der Nachlassteilung, greift eine weitere Befreiung: Paragraph 3 Nummer 3 GrEStG nimmt den Erwerb eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses ebenfalls von der Grunderwerbsteuer aus. Eine Ausgleichszahlung an die weichenden Miterben steht der Befreiung dabei in der Regel nicht entgegen, solange es sich um eine echte Erbauseinandersetzung mit Nachlassvermögen handelt. Da die genaue Ausgestaltung im Einzelfall entscheidend ist, sollten Sie dies vorab mit einem Notar oder Steuerberater klären.

Anders sieht es aus, wenn die Erbengemeinschaft bereits aufgelöst und das Grundstück längst auf einen Alleineigentümer übergegangen ist. Verkauft dieser die Immobilie später an ein Geschwisterkind oder einen anderen Miterben, handelt es sich um einen gewöhnlichen Grundstückskauf, der wie jeder andere Immobilienkauf grunderwerbsteuerpflichtig ist. Auch wenn ein Pflichtteilsanspruch, der als reiner Geldanspruch entsteht, ausnahmsweise durch Übertragung einer Immobilie statt durch Geld erfüllt wird, kann dies grunderwerbsteuerpflichtig sein. Bei solchen Grenzfällen lohnt sich vorab der Rat eines Notars oder Steuerberaters.

Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung zu einem komplexen Thema und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer Situation empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt für Erbrecht oder einer Steuerberaterin.

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