Grundbuch nach dem Erbfall ändern: So geht's

Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, sind Sie mit dem Erbfall rechtlich bereits Eigentümerin oder Eigentümer geworden, im Grundbuch steht aber weiterhin der Name der verstorbenen Person. Diese Lücke zwischen rechtlicher und tatsächlicher Eintragung schließt sich nicht von selbst: Sie müssen die sogenannte Grundbuchberichtigung aktiv beim zuständigen Grundbuchamt beantragen.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Unterlagen Sie für den Antrag benötigen, wie der Ablauf beim Grundbuchamt konkret aussieht und warum Sie die Berichtigung idealerweise innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall veranlassen, denn nur dann bleibt sie gebührenfrei.

Warum das Grundbuch nach dem Erbfall geändert werden muss

Nach deutschem Erbrecht gehen Vermögen und Immobilien mit dem Tod des Erblassers automatisch auf die Erbin oder den Erben über, man spricht von der sogenannten Gesamtrechtsnachfolge. Sie werden also bereits in dem Moment Eigentümer, in dem der Erblasser verstirbt, unabhängig davon, was im Grundbuch steht. Das Grundbuch selbst aktualisiert sich dabei aber nicht automatisch, es zeigt weiterhin den ursprünglichen Eigentümer an, bis jemand die Berichtigung beantragt.

Solange das Grundbuch nicht korrigiert ist, kann das im Alltag zu Problemen führen: Banken verlangen für eine Finanzierung in der Regel einen aktuellen Grundbuchauszug, und auch für einen Kredit mit der Immobilie als Sicherheit ist die korrekte Eintragung meist Voraussetzung. Ein Verkauf der Immobilie lässt sich unter bestimmten Voraussetzungen zwar auch ohne vorherige Eintragung als Eigentümer abwickeln, in der Praxis erwarten Käuferinnen und Käufer, Notare und finanzierende Banken aber meist einen aktuellen, korrekten Grundbucheintrag, sodass sich die Berichtigung ohnehin selten vermeiden lässt. Sie ist deshalb kein bürokratischer Nebenschauplatz, sondern in der Praxis meist die Grundlage dafür, dass Sie über die geerbte Immobilie unkompliziert verfügen können.

Die 2-Jahres-Frist: Wann die Grundbuchberichtigung gebührenfrei bleibt

Für die Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall gilt eine wichtige Frist: Stellen Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Todestag des Erblassers, fällt keine Gebühr an. Diese Frist beginnt mit dem Todestag, nicht erst mit der Ausstellung des Erbscheins oder der Eröffnung des Testaments, weshalb es sich lohnt, den Prozess frühzeitig anzustoßen und nicht erst kurz vor Fristablauf.

Wird der Antrag später gestellt, berechnet das Grundbuchamt Gebühren, deren Höhe sich nach dem Wert der Immobilie richtet. Bei größeren Immobilienwerten kann das spürbar ins Geld gehen. Gerade wenn eine Erbengemeinschaft aus mehreren Personen besteht und Entscheidungen abgestimmt werden müssen, verstreicht die Zeit oft schneller als gedacht. Es empfiehlt sich daher, den Nachweis des Erbrechts, also Erbschein oder eröffnetes Testament, zügig zu organisieren und den Antrag beim Grundbuchamt nicht unnötig hinauszuzögern.

Diese Unterlagen brauchen Sie für den Antrag

Für die Grundbuchberichtigung müssen Sie Ihr Erbrecht gegenüber dem Grundbuchamt nachweisen. Dafür genügt eine von zwei Varianten: entweder ein Erbschein, den das zuständige Nachlassgericht auf Antrag ausstellt, oder ein eröffnetes notarielles Testament zusammen mit dem gerichtlichen Eröffnungsprotokoll. Liegt ein notarielles Testament vor, ist meist kein zusätzlicher Erbschein nötig, das spart Zeit und Kosten.

Ergänzend benötigen Sie in der Regel den formlosen Antrag auf Grundbuchberichtigung, einen gültigen Personalausweis oder Reisepass zur Identifikation sowie, falls vorhanden, den bisherigen Grundbuchauszug der Immobilie. Bei mehreren Erben ist es hilfreich, wenn alle Miterben im Erbschein oder Testament eindeutig benannt sind, das erleichtert die Eintragung als Erbengemeinschaft. Fehlen Unterlagen oder ist die Erbfolge unklar, etwa weil kein Testament vorliegt, verlängert sich der Vorgang entsprechend.

So läuft die Grundbuchberichtigung Schritt für Schritt ab

Zunächst sichern Sie den Nachweis Ihres Erbrechts, entweder durch den Antrag auf einen Erbschein beim Nachlassgericht oder durch die Eröffnung eines vorhandenen notariellen Testaments. Anschließend stellen Sie den Antrag auf Berichtigung beim Grundbuchamt, das ist das Amtsgericht am Ort der Immobilie. Der Antrag kann formlos schriftlich gestellt werden, häufig übernimmt auch der Notar, der den Erbschein oder das Testament vorlegt, die Weiterleitung an das Grundbuchamt.

Dem Antrag fügen Sie den Erbnachweis sowie die übrigen Unterlagen bei. Das Grundbuchamt prüft die Angaben und trägt danach die Erbin, den Erben oder bei mehreren Personen die Erbengemeinschaft als neue Eigentümer ein. Am Ende erhalten Sie einen aktualisierten Grundbuchauszug, der Sie als Eigentümer ausweist. Die Bearbeitungsdauer hängt vom jeweiligen Grundbuchamt ab und kann von wenigen Wochen bis zu mehreren Monaten reichen, planen Sie diesen Zeitraum bei der Zwei-Jahres-Frist mit ein.

Besonderheiten bei Erbengemeinschaften und Nießbrauch

Erben mehrere Personen gemeinsam, wird nicht jede Person mit einem festen Anteil eingetragen, sondern alle Miterben gemeinsam als Erbengemeinschaft. Über die Immobilie kann dann nur gemeinschaftlich verfügt werden, ein einzelner Miterbe kann sie also nicht allein verkaufen oder belasten. Das ist wichtig zu bedenken, etwa wenn ein Verkauf ansteht oder jemand aus der Erbengemeinschaft ausgezahlt werden soll. Ist testamentarisch ein Nießbrauch vorgesehen, zum Beispiel zugunsten des überlebenden Ehepartners, wird dieses Nutzungsrecht zusätzlich zur neuen Eigentümerin oder zum neuen Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die berechtigte Person darf die Immobilie dann weiter bewohnen oder Mieteinnahmen daraus ziehen, während das Eigentum bereits bei den Erben liegt.

Falls Sie sich einen Überblick über alle Schritte rund um eine geerbte Immobilie verschaffen möchten, fasst unser kostenloser Ratgeber Der Erben-Kompass die wichtigsten Themen zusammen. Bei Fragen zu Ihrer konkreten Situation beraten wir Sie zudem gern in einem kostenlosen, unverbindlichen Erstgespräch unter 0800 220 33 30.

Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung zu einem komplexen Thema und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer Situation empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt für Erbrecht oder einer Steuerberaterin.

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