Zeitplan nach dem Erbfall: Was wann zu tun ist
Ein Erbfall bringt neben der Trauer meist auch eine Vielzahl an Aufgaben mit sich, die alle irgendwie gleichzeitig wichtig erscheinen. Behörden, Nachlassgericht, Grundbuchamt, Finanzamt, vielleicht weitere Erben: Wer den Überblick verliert, trifft schnell überstürzte Entscheidungen oder verpasst wichtige Fristen. Dabei folgt der Weg vom Erbfall bis zur endgültigen Regelung der geerbten Immobilie einer relativ klaren Abfolge.
Dieser Ratgeber ordnet die wichtigsten Schritte chronologisch: von den ersten Tagen nach dem Todesfall über die Ausschlagungsfrist, den Erbschein und die Grundbuchberichtigung bis hin zur Entscheidung, ob Sie die Immobilie behalten, vermieten oder verkaufen. So wissen Sie zu jedem Zeitpunkt, was ansteht und was noch Zeit hat.
Die ersten Tage und Wochen: Sofortmaßnahmen und die Ausschlagungsfrist
In den ersten Tagen nach dem Todesfall stehen organisatorische Aufgaben im Vordergrund: Sterbeurkunde beim Standesamt beschaffen, Angehörige und gegebenenfalls den Arbeitgeber informieren, nach einem Testament suchen. Ein bei Ihnen zu Hause aufbewahrtes Testament müssen Sie unverzüglich beim Nachlassgericht abliefern, ein hinterlegtes Testament wird von dort automatisch eröffnet.
Parallel dazu sollten Sie die geerbte Immobilie sichern: Versicherung über den Erbfall informieren, Post umleiten oder regelmäßig leeren lassen, Nachbarn oder eine Hausverwaltung einbinden, bei leerstehenden Objekten besonders auf Einbruchschutz und Frostschäden achten.
Die wichtigste Frist in dieser Phase ist die Ausschlagungsfrist von 6 Wochen ab Kenntnis vom Erbfall nach Paragraph 1944 BGB. Sie verlängert sich auf 6 Monate, wenn der Erblasser zuletzt im Ausland gelebt hat oder Sie sich selbst bei Fristbeginn im Ausland aufhalten. Verschaffen Sie sich in dieser Zeit einen groben Überblick über Vermögen und Schulden im Nachlass, um die Erbschaft bewusst annehmen oder ausschlagen zu können.
Erbschein und Grundbuch: Der Nachweis Ihres Eigentums
Sobald feststeht, dass Sie die Erbschaft annehmen, folgt der Nachweis Ihres Eigentums. Liegt ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vor, reicht dieses in der Regel für die Grundbuchberichtigung aus. Ohne notarielles Testament benötigen Sie in der Regel einen Erbschein vom zuständigen Nachlassgericht.
Die Kosten für den Erbschein richten sich nach dem Nachlasswert gemäß Tabelle B des Gerichts- und Notarkostengesetzes. Rechnen Sie mit einer Bearbeitungsdauer von mehreren Wochen bis Monaten, je nach Auslastung des Gerichts und Vollständigkeit Ihrer Unterlagen. Stellen Sie den Antrag daher möglichst zeitnah, sobald die Erbfolge geklärt ist.
Für die Berichtigung des Grundbuchs gilt eine praktische Frist: Stellen Sie den Antrag innerhalb von 2 Jahren nach dem Erbfall, bleibt die Berichtigung gebührenfrei. Danach fallen zusätzliche Gebühren an. Dieser Schritt ist auch dann sinnvoll, wenn Sie die Immobilie zunächst nicht verkaufen möchten, denn ohne aktuelles Grundbuch sind spätere Verfügungen, etwa eine Finanzierung oder ein Verkauf, deutlich aufwendiger.
Finanzielle Weichenstellung: Erbschaftsteuer und Freibeträge im Blick behalten
Parallel zu den formalen Schritten sollten Sie sich einen Überblick über die steuerliche Situation verschaffen. Die Höhe der persönlichen Freibeträge nach Paragraph 16 ErbStG bestimmt, ob und in welcher Höhe Erbschaftsteuer anfällt: 500.000 Euro für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, 400.000 Euro für Kinder und Stiefkinder, 200.000 Euro für Enkel, 100.000 Euro für Eltern und Großeltern in Steuerklasse I sowie 20.000 Euro für Geschwister, Nichten, Neffen und nicht verwandte Personen.
Besondere Aufmerksamkeit verdient das selbstgenutzte Familienheim. Es kann unter bestimmten Voraussetzungen für Ehegatten ohne Flächenbegrenzung und für Kinder bis 200 Quadratmeter Wohnfläche erbschaftsteuerfrei bleiben, wenn Sie unverzüglich einziehen und mindestens 10 Jahre selbst darin wohnen. Ziehen Sie vorzeitig aus, ohne dass zwingende Gründe vorliegen, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend. Wer diese Regelung nutzen möchte, sollte die Einzugsentscheidung also nicht zu lange hinauszögern. Immerhin entfällt beim Erwerb von Todes wegen die Grunderwerbsteuer vollständig, das nimmt zumindest an dieser Stelle Zeitdruck heraus.
Behalten, vermieten oder verkaufen: Worauf die Entscheidung Einfluss hat
Erst wenn Eigentum und finanzielle Lage geklärt sind, lohnt sich die Grundsatzfrage: behalten, vermieten oder verkaufen. Steuerlich relevant ist hier vor allem die Spekulationsfrist nach Paragraph 23 EStG. Bei geerbten Immobilien zählt für die 10-jährige Haltefrist der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt des Erblassers, die Frist beginnt mit dem Erbfall also nicht neu. Wurde die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren durchgehend selbst zu Wohnzwecken genutzt, entweder vom Erblasser oder von Ihnen, entfällt die Spekulationssteuer unabhängig von der Haltefrist.
Entscheiden Sie sich für einen Verkauf, folgt eine weitere Phase mit eigenem Zeitbedarf: Wertermittlung, Zusammenstellung der Unterlagen wie Grundbuchauszug, Energieausweis und Grundrisse, sowie die eigentliche Vermarktung. Wer sich für Vermietung oder Eigennutzung entscheidet, sollte parallel klären, ob ein Nießbrauchrecht zugunsten eines überlebenden Ehepartners besteht, da dies die Verfügungsmöglichkeiten über die Immobilie einschränkt.
Wenn mehrere Erben beteiligt sind: Abstimmung ohne unnötigen Zeitdruck
Erben Sie gemeinsam mit anderen, kommt ein weiterer Zeitfaktor hinzu: die Einigung innerhalb der Erbengemeinschaft. Für Verkauf, Vermietung oder größere Baumaßnahmen ist in der Regel Einstimmigkeit erforderlich. Gelingt keine Einigung, kann jeder Miterbe eine Teilungsversteigerung beantragen. Das ist rechtlich zulässig, führt in der Praxis aber häufig zu niedrigeren Erlösen als ein freihändiger Verkauf und gilt daher meist als letztes Mittel, nicht als erster Schritt.
Wichtig für die Erwartungshaltung Einzelner: Ein Pflichtteilsanspruch nach Paragraph 2303 BGB ist ein reiner Geldanspruch. Er begründet keinen Anspruch auf einen bestimmten Gegenstand oder einen Anteil an der Immobilie selbst. Wer diesen Unterschied früh klärt, vermeidet spätere Missverständnisse innerhalb der Erbengemeinschaft.
Wenn Sie an dieser Stelle Orientierung für Ihre eigene Situation suchen, fasst unser kostenloser Ratgeber Der Erben-Kompass die wichtigsten Schritte noch einmal übersichtlich zusammen. Für Fragen zu Ihrem konkreten Zeitplan steht Ihnen zudem ein kostenloses und unverbindliches Erstgespräch unter 0800 - 220 33 30 zur Verfügung.
Checkliste
- Tag 1 bis 14: Sterbeurkunde besorgen, Testament suchen bzw. beim Nachlassgericht eröffnen lassen, Immobilie sichern (Versicherung, Post, Nachbarn, Hausverwaltung informieren)
- Woche 1 bis 6: Nachlassübersicht erstellen (Vermögen und Schulden), Entscheidung über Annahme oder Ausschlagung treffen, Ausschlagungsfrist von 6 Wochen im Blick behalten
- Ab Woche 6: Erbschein beim Nachlassgericht beantragen, sofern kein eröffnetes notarielles Testament vorliegt, Grundbuchberichtigung innerhalb von 2 Jahren einleiten
- Monat 2 bis 6: Nachlasswert und Freibeträge prüfen, bei Bedarf Erbschaftsteuererklärung vorbereiten, Familienheim-Regelung prüfen, falls Selbstnutzung geplant ist
- Ab Monat 6: Immobilie bewerten lassen, Grundsatzentscheidung treffen: behalten, vermieten oder verkaufen, bei mehreren Erben Abstimmung in der Erbengemeinschaft suchen
- Bei Verkaufsabsicht: Haltefrist nach Paragraph 23 EStG und mögliche Ausnahme durch Eigennutzung prüfen, bevor der Verkaufsprozess startet
Häufige Fragen
Muss ich sofort entscheiden, ob ich die Immobilie behalte oder verkaufe?
Nein. Eine sofortige Entscheidung über Behalten oder Verkaufen verlangt Ihnen niemand ab. Fristgebunden ist zunächst nur die Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft innerhalb von 6 Wochen ab Kenntnis. Die eigentliche Immobilienentscheidung können Sie in Ruhe treffen, sobald die Eigentumsverhältnisse geklärt sind.
Was passiert, wenn ich die 6-Wochen-Frist zur Ausschlagung verpasse?
Verstreicht die Frist nach Paragraph 1944 BGB, gilt die Erbschaft automatisch als angenommen. Das gilt auch für Schulden im Nachlass. Bei zuletzt im Ausland lebendem Erblasser oder eigenem Auslandsaufenthalt zu Fristbeginn verlängert sich die Frist auf 6 Monate.
Wie lange dauert es, bis ich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen bin?
Das hängt vom Nachweis ab. Liegt ein eröffnetes notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vor, kann die Grundbuchberichtigung direkt erfolgen. Ist ein Erbschein nötig, dauert die Bearbeitung beim Nachlassgericht typischerweise mehrere Wochen bis Monate. Wichtig: Wird der Antrag innerhalb von 2 Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist die Berichtigung gebührenfrei.
Beginnt die 10-jährige Spekulationsfrist mit dem Erbfall neu?
Nein. Bei geerbten Immobilien zählt nach der sogenannten Fußstapfentheorie der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt des Erblassers. Die Frist läuft also einfach weiter. Wurde die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor durchgehend selbst zu Wohnzwecken genutzt, entfällt die Spekulationssteuer unabhängig von der Frist.
Der Erben-Kompass: kostenlos und unverbindlich
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Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung zu einem komplexen Thema und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer Situation empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt für Erbrecht oder einer Steuerberaterin.
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