Wenn die geerbte Immobilie überschuldet ist: Erbe ausschlagen oder nicht?

Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben und beim Blick in die Unterlagen feststellen, dass Grundschulden, Sanierungsstau oder weitere Nachlassschulden den Wert der Immobilie übersteigen, ist das eine belastende Situation. Zur Trauer um einen nahestehenden Menschen kommt die Sorge, plötzlich für fremde Schulden geradestehen zu müssen, und das alles unter erheblichem Zeitdruck. Viele Erbinnen und Erben wissen in diesem Moment nicht, ob eine Ausschlagung der richtige Weg ist oder ob es sinnvollere Alternativen gibt.

Dieser Ratgeber erklärt, wann eine Erbausschlagung bei einer überschuldeten oder wertlosen Immobilie sinnvoll ist, welche Frist Sie dabei einhalten müssen und welche Folgen die Ausschlagung für Sie und Ihre Familie hat. Außerdem zeigen wir Alternativen wie die Nachlassinsolvenz oder die Dürftigkeitseinrede, mit denen Sie unter Umständen Ihr privates Vermögen schützen können, ohne die gesamte Erbschaft auszuschlagen.

Wann eine Ausschlagung bei einer überschuldeten Immobilie sinnvoll ist

Eine Ausschlagung kommt grundsätzlich infrage, wenn die Nachlassschulden insgesamt höher sind als der Wert des gesamten Nachlasses, nicht nur der Immobilie allein. Typische Warnsignale sind Grundschulden oder Hypotheken, die den aktuellen Verkehrswert übersteigen, ein erheblicher Sanierungsstau, der die Immobilie faktisch unverkäuflich macht, sowie laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung, die bei Leerstand monatlich weiterlaufen.

Entscheidend ist der Blick auf den gesamten Nachlass: Auch offene Kredite, Steuerschulden, Bürgschaften oder Unterhaltsverpflichtungen des Erblassers zählen dazu. Verschaffen Sie sich deshalb so schnell wie möglich einen Überblick über Aktiva und Passiva, etwa durch einen Grundbuchauszug, Kontoauszüge und eingehende Rechnungen oder Mahnungen. Bleibt nach Abzug aller Schulden voraussichtlich nichts oder sogar ein Minus übrig, spricht vieles für eine Ausschlagung. Bei Unsicherheit über den tatsächlichen Wert der Immobilie kann eine kurzfristige Werteinschätzung durch eine Maklerin oder einen Makler helfen, die Entscheidung auf eine realistischere Grundlage zu stellen.

Die Sechs-Wochen-Frist: fristgerecht ausschlagen

Für die Ausschlagung gilt eine gesetzliche Frist von sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem Sie vom Erbfall und vom Grund Ihrer Berufung als Erbin oder Erbe erfahren haben, gemäß Paragraph 1944 BGB. Lebte der Erblasser zuletzt im Ausland oder halten Sie sich bei Fristbeginn selbst im Ausland auf, verlängert sich die Frist auf sechs Monate.

Die Ausschlagung muss persönlich zur Niederschrift beim zuständigen Nachlassgericht erklärt oder notariell beurkundet werden. Eine formlose Mitteilung an andere Erben oder Gläubiger reicht nicht aus. Wichtig zu wissen: Wer innerhalb der Frist nichts unternimmt, hat die Erbschaft nach Ablauf automatisch angenommen, unabhängig davon, ob dies gewollt war. Passivität ist also keine Option: Ohne rechtzeitige Ausschlagung haften Sie grundsätzlich mit Ihrem gesamten Vermögen für die Nachlassschulden, auch wenn sich diese Haftung nachträglich noch über eine Nachlassinsolvenz oder die Dürftigkeitseinrede begrenzen lässt. Da sich Wertermittlung und Schuldenprüfung innerhalb von sechs Wochen oft nur grob vornehmen lassen, sollten Sie bei Unklarheiten frühzeitig rechtlichen Rat einholen, statt die Frist verstreichen zu lassen.

Folgen der Ausschlagung für Sie und die Familie

Eine Ausschlagung betrifft immer die gesamte Erbschaft, nicht nur die Immobilie. Sie können also nicht nur die Schulden ablehnen und gleichzeitig ein Sparbuch oder Schmuckstücke aus demselben Nachlass behalten. Schlagen Sie aus, rückt automatisch die nächste Person in der gesetzlichen oder testamentarischen Erbfolge nach, häufig die eigenen Kinder. Für diese beginnt die Sechs-Wochen-Frist erneut, gerechnet ab dem Zeitpunkt ihrer eigenen Kenntnis.

Informieren Sie deshalb rechtzeitig alle möglichen Nacherben, damit niemand unwissentlich eine überschuldete Immobilie erbt und die eigene Frist versäumt. Schlagen am Ende alle in der Erbfolge stehenden Angehörigen aus, wird der Staat gesetzlicher Erbe. Der Fiskus kann eine Erbschaft nicht ausschlagen, haftet für Nachlassschulden aber ohnehin nur mit dem Nachlassvermögen selbst, sodass am Ende niemand aus der Familie persönlich einstehen muss.

Alternativen zur Ausschlagung: Nachlassinsolvenz und Dürftigkeitseinrede

Wenn der übrige Nachlass neben der Immobilie noch werthaltig ist oder Sie die Erbenstellung aus persönlichen Gründen nicht vollständig aufgeben möchten, muss die Ausschlagung nicht der einzige Weg sein. Mit einer Nachlassinsolvenz beim zuständigen Insolvenzgericht wird der Nachlass durch eine Insolvenzverwaltung geordnet verwertet und die Gläubiger daraus befriedigt, Ihr privates Vermögen bleibt dabei geschützt.

Ist der Nachlass so gering, dass sich ein Insolvenzverfahren nicht lohnt, können Sie stattdessen die sogenannte Dürftigkeitseinrede nach Paragraph 1990 BGB erheben und Zahlungen auf Nachlassschulden über den Wert des Nachlasses hinaus verweigern, ohne die Erbschaft auszuschlagen. Beide Wege setzen voraus, dass Sie die Erbschaft zunächst annehmen und die Haftung anschließend beschränken, weshalb eine sorgfältige Prüfung vor Fristablauf sinnvoll ist. Einen strukturierten Überblick über Ihre Möglichkeiten bietet unser kostenloser Ratgeber Der Erben-Kompass. Für eine individuelle Einschätzung Ihrer Situation steht Ihnen zudem ein kostenloses, unverbindliches Erstgespräch unter 0800 220 33 30 zur Verfügung.

Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung zu einem komplexen Thema und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer Situation empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt für Erbrecht oder einer Steuerberaterin.

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