Wie lange darf ich mit dem Verkauf der geerbten Immobilie warten?
Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, taucht diese Frage meist schon in den ersten Wochen auf, oft verstärkt durch gut gemeinte Ratschläge aus dem Umfeld: Man müsse doch schnell verkaufen, sonst drohten Nachteile. Diese Sorge ist verständlich, aber in den meisten Fällen unbegründet. Es gibt tatsächlich einige gesetzliche Fristen im Zusammenhang mit einer Erbschaft, aber eine allgemeine Frist, bis wann eine geerbte Immobilie verkauft werden muss, existiert schlicht nicht.
In diesem Beitrag ordnen wir die Fristen ein, die es wirklich gibt, und räumen mit den Zeitdruck-Mythen auf, die in diesem Zusammenhang häufig kursieren. So können Sie in Ruhe entscheiden, wann und ob ein Verkauf für Sie der richtige Weg ist, ohne sich von diffusem Druck leiten zu lassen.
Der Kern der Sache: Es gibt keine Verkaufsfrist
Das deutsche Erbrecht kennt keine Vorschrift, die Ihnen vorgibt, innerhalb welcher Zeit Sie eine geerbte Immobilie veräußern müssen. Ob Sie sich nach drei Monaten entscheiden, nach zwei Jahren oder die Immobilie dauerhaft behalten und selbst nutzen oder vermieten: Rechtlich steht es Ihnen frei.
Die Verunsicherung entsteht meist, weil mehrere unterschiedliche Fristen aus dem Erbrecht und dem Steuerrecht im Alltag miteinander vermischt werden. Diese Fristen betreffen aber jeweils etwas anderes, nämlich die Annahme der Erbschaft, steuerliche Vergünstigungen oder Formalitäten beim Grundbuch. Keine davon zwingt Sie zu einem Verkauf zu einem bestimmten Zeitpunkt. Es lohnt sich also, diese Fristen einzeln zu betrachten, denn nur wer sie kennt, kann auch entspannt entscheiden, welche für die eigene Situation überhaupt relevant ist.
Diese Fristen gibt es wirklich, und was sie bedeuten
Die Ausschlagungsfrist betrifft nicht den Verkauf, sondern die Frage, ob Sie das Erbe überhaupt annehmen wollen. Nach Paragraph 1944 BGB haben Sie sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall Zeit, um eine Erbschaft auszuschlagen. Diese Frist verlängert sich auf sechs Monate, wenn der Erblasser zuletzt im Ausland gelebt hat oder Sie sich zu Beginn der Frist im Ausland aufhalten. Das Eigentum an der Immobilie geht bereits mit dem Erbfall automatisch auf Sie über. Erst wenn die Ausschlagungsfrist verstrichen ist oder Sie die Erbschaft aktiv angenommen haben, steht endgültig fest, dass es dabei bleibt, und ab diesem Moment gibt es keine weitere Frist mehr, die Sie zu einem Verkauf drängt.
Die Grundbuchberichtigung ist ebenfalls keine Verkaufsfrist, sondern eine Formalität: Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist die Berichtigung gebührenfrei. Als Nachweis dienen ein Erbschein oder ein eröffnetes notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Verpassen Sie diese zwei Jahre, fallen lediglich Gebühren an, ein Nachteil finanzieller, aber kein rechtlicher Art. Auch das ist also kein Grund, überstürzt zu verkaufen.
Einzig steuerlich relevant ist die Spekulationsfrist nach Paragraph 23 EStG, auf die wir im nächsten Abschnitt genauer eingehen, da sie am häufigsten für Verwirrung sorgt.
Die Spekulationssteuer: Der meistgenannte Mythos im Detail
Hier entsteht der größte Irrtum. Viele Erbinnen und Erben glauben, mit dem Erbfall beginne eine neue Zehnjahresfrist, innerhalb derer ein Verkauf zu Steuernachteilen führt. Das ist falsch. Nach der sogenannten Fußstapfentheorie übernehmen Sie als Erbe die Anschaffungsdaten des Erblassers. Das bedeutet: Für die Berechnung der zehnjährigen Spekulationsfrist zählt, wann der Erblasser die Immobilie ursprünglich erworben hat, nicht der Tag des Erbfalls.
Hat der Erblasser die Immobilie bereits vor mehr als zehn Jahren gekauft oder gebaut, können Sie sie sofort und steuerfrei verkaufen, ganz unabhängig davon, wie kurz der Erbfall zurückliegt. Liegt der Erwerb durch den Erblasser weniger als zehn Jahre zurück, kann beim Verkauf grundsätzlich Spekulationssteuer auf einen Wertzuwachs anfallen. Eine wichtige Ausnahme gilt jedoch, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, sei es durch den Erblasser oder durch Sie selbst. Dann bleibt der Verkauf steuerfrei, unabhängig von der Zehnjahresfrist.
Wichtig zu wissen: Die Grunderwerbsteuer betrifft Sie beim Erwerb durch Erbschaft ohnehin nicht, denn der Erwerb von Todes wegen ist davon befreit. Ein zusätzlicher Grund weniger, sich unter Druck gesetzt zu fühlen.
Warum Eile trotzdem manchmal sinnvoll ist, aber aus anderen Gründen
Auch wenn keine gesetzliche Frist zum Verkauf zwingt, gibt es praktische Gründe, warum ein zu langes Zögern nicht immer klug ist. Eine leerstehende Immobilie verursacht laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung, ohne dass ihr Wert dadurch steigt. Bei mehreren Erben in einer Erbengemeinschaft kann Uneinigkeit über das weitere Vorgehen zudem dazu führen, dass ein Miterbe eine Teilungsversteigerung beantragt. Diese ist rechtlich jederzeit möglich, führt aber in der Praxis häufig zu niedrigeren Erlösen als ein freihändiger Verkauf und gilt daher meist als letztes Mittel, nicht als guter erster Schritt.
Auch die Erbschaftsteuer kann eine Rolle spielen, allerdings nicht als Zeitdruck durch eine Frist, sondern als Rechenaufgabe: Die persönlichen Freibeträge nach Paragraph 16 ErbStG, etwa 400.000 Euro für Kinder oder 500.000 Euro für Ehegatten, gelten unabhängig davon, wann Sie verkaufen. Wer als Ehegatte oder Kind die Steuerbefreiung für ein selbstgenutztes Familienheim in Anspruch nehmen möchte, muss die Immobilie unverzüglich nach dem Erbfall selbst beziehen und mindestens zehn Jahre lang bewohnen. Bei Kindern ist diese Befreiung zusätzlich auf eine Wohnfläche von bis zu 200 Quadratmetern begrenzt, für Ehegatten gilt keine Flächengrenze. Ein vorzeitiger Auszug, außer aus zwingenden Gründen, lässt die Steuerbefreiung rückwirkend entfallen. Wer diesen Weg von vornherein nicht plant, muss sich davon aber ohnehin nicht beeinflussen lassen.
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Checkliste
- Prüfen Sie zuerst, ob Sie die Erbschaft überhaupt annehmen wollen: Die Ausschlagungsfrist beträgt nur sechs Wochen ab Kenntnis, in Auslandsfällen sechs Monate.
- Klären Sie das Kaufdatum des Erblassers, denn davon hängt ab, ob die Zehnjahresfrist für die Spekulationssteuer bereits abgelaufen ist.
- Beantragen Sie die Grundbuchberichtigung möglichst innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, um Gebühren zu sparen.
- Bei mehreren Erben: Suchen Sie frühzeitig das Gespräch in der Erbengemeinschaft, um eine Teilungsversteigerung zu vermeiden.
- Lassen Sie sich bei größeren Nachlasswerten zu den Freibeträgen und einer möglichen Steuerbefreiung fürs Familienheim persönlich beraten.
- Nehmen Sie sich die Zeit, die Sie für eine gute Entscheidung brauchen, ein überstürzter Verkauf lässt sich nicht rückgängig machen.
Häufige Fragen
Muss ich die geerbte Immobilie innerhalb eines Jahres verkaufen?
Nein. Es gibt keine gesetzliche Frist, die einen Verkauf innerhalb eines Jahres oder eines anderen festen Zeitraums vorschreibt. Diese Annahme ist einer der verbreitetsten Mythen rund um geerbte Immobilien.
Verlängert sich die Spekulationsfrist durch den Erbfall?
Nein. Nach der Fußstapfentheorie zählt für die Zehnjahresfrist der Spekulationssteuer weiterhin der Kaufzeitpunkt des Erblassers. Der Erbfall selbst setzt keine neue Frist in Gang.
Was passiert, wenn ich mich mit den Miterben nicht einig werde?
Grundsätzlich können Sie sich Zeit lassen. Kommt jedoch dauerhaft keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe eine Teilungsversteigerung beantragen. Da diese oft niedrigere Erlöse bringt als ein freihändiger Verkauf, lohnt sich vorher fast immer ein klärendes Gespräch.
Verliere ich Steuervorteile, wenn ich zu lange warte?
Die persönlichen Freibeträge bei der Erbschaftsteuer sind unabhängig vom Verkaufszeitpunkt. Nur wenn Sie die Steuerbefreiung für ein selbstgenutztes Familienheim nutzen möchten, gelten besondere Bedingungen: unverzüglicher Einzug und mindestens zehn Jahre Selbstnutzung, bei Kindern zusätzlich begrenzt auf 200 Quadratmeter Wohnfläche.
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Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung zu einem komplexen Thema und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer Situation empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt für Erbrecht oder einer Steuerberaterin.
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