Checkliste: Immobilie geerbt, was jetzt?

Eine Immobilie zu erben bedeutet meist mehr als nur den Erhalt eines Vermögenswerts, oft geht es um das Elternhaus oder eine vertraute Wohnung, verbunden mit Erinnerungen und der Frage, wie es nun weitergehen soll. Gleichzeitig drängt die Zeit: Fristen laufen, Ämter wollen informiert werden, und mehrere Erben müssen sich womöglich auf einen gemeinsamen Weg einigen. Diese Situation ist selten einfach, gerade wenn Trauer und organisatorische Aufgaben zusammenkommen.

Diese Checkliste gibt Ihnen einen kompakten Überblick über die wichtigsten Schritte nach dem Erbfall, von den ersten Formalitäten über Grundbuch und Steuern bis zur Entscheidung, ob Sie die Immobilie selbst nutzen, vermieten oder verkaufen möchten. So behalten Sie den Überblick und können in Ruhe entscheiden, was für Ihre Situation der richtige Weg ist.

Die ersten Wochen: Fristen und Formalitäten

In den ersten Wochen nach einem Erbfall zählt vor allem eines: Überblick gewinnen, bevor Fristen ablaufen. Besorgen Sie zunächst mehrere Ausfertigungen der Sterbeurkunde, Sie benötigen sie für Banken, Versicherungen und Behörden. Parallel dazu läuft die Ausschlagungsfrist: Sie haben ab Kenntnis vom Erbfall sechs Wochen Zeit, um die Erbschaft anzunehmen oder auszuschlagen (Paragraph 1944 BGB). Lebte der Erblasser zuletzt im Ausland oder halten Sie sich selbst im Ausland auf, verlängert sich die Frist auf sechs Monate. Prüfen Sie in dieser Zeit, ob der Nachlass überschuldet sein könnte, etwa durch offene Kredite auf der Immobilie. Klären Sie zudem beim Nachlassgericht, ob ein Testament oder Erbvertrag vorliegt und eröffnet wurde. Liegt kein notarielles Testament vor, benötigen Sie in der Regel einen Erbschein, dessen Bearbeitung mehrere Wochen bis Monate dauern kann.

Eigentum und Grundbuch klären

Mit dem Erbfall werden Sie automatisch Eigentümer beziehungsweise Miteigentümer der Immobilie, im Grundbuch stehen zunächst aber noch die Namen des Erblassers. Für die Berichtigung des Grundbuchs benötigen Sie einen Erbschein oder ein eröffnetes notarielles Testament samt Eröffnungsprotokoll als Nachweis. Wichtig für die Planung: Stellen Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, dann bleibt er gebührenfrei, danach fallen Kosten an. Sind Sie Teil einer Erbengemeinschaft, gehört Ihnen die Immobilie gemeinsam mit den Miterben. Größere Entscheidungen wie ein Verkauf erfordern grundsätzlich Einstimmigkeit aller Miterben, während laufende Verwaltungsangelegenheiten wie eine Vermietung häufig auch mit Mehrheit entschieden werden können. Klären Sie frühzeitig, wer sich um laufende Aufgaben kümmert: Versicherung, Grundsteuer, Betriebskosten, notwendige Sicherungsmaßnahmen bei Leerstand. Ein gemeinsames Konto für Nachlasskosten erleichtert die Abwicklung erheblich und vermeidet spätere Streitigkeiten über Auslagen.

Steuern im Blick behalten

Ob und wie viel Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert der Immobilie ab. Ehegatten und eingetragene Lebenspartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder und Stiefkinder 400.000 Euro, Enkel 200.000 Euro, Eltern und Großeltern 100.000 Euro, alle übrigen Erben 20.000 Euro (Paragraph 16 ErbStG). Nutzen Sie ein selbstgenutztes Familienheim unverzüglich selbst und bewohnen es mindestens zehn Jahre, bleibt es unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei, bei Kindern begrenzt auf 200 Quadratmeter Wohnfläche. Ein vorzeitiger Auszug ohne zwingenden Grund lässt die Befreiung rückwirkend entfallen. Planen Sie einen Verkauf, prüfen Sie die Spekulationssteuer: Für die Zehnjahresfrist zählt der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers, sie beginnt mit dem Erbfall nicht neu. Steuerfrei ist ein Verkauf, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor durchgehend selbst zu Wohnzwecken genutzt wurde, sei es durch den Erblasser oder durch Sie als Erbe. Die Grunderwerbsteuer entfällt beim Erwerb von Todes wegen vollständig.

Entscheidung treffen: nutzen, vermieten oder verkaufen

Sobald die Formalitäten geklärt sind, stellt sich die zentrale Frage: Was passiert mit der Immobilie? Möchten Sie selbst einziehen, sollten Sie das zügig entscheiden, insbesondere wenn Sie von der Familienheim-Befreiung profitieren wollen. Für eine Vermietung lohnt sich ein Blick auf den Zustand der Immobilie und mögliche Sanierungskosten, bevor Sie langfristig planen. Entscheiden Sie sich für einen Verkauf, ist eine unabhängige Wertermittlung ein sinnvoller erster Schritt, sie bildet die Grundlage sowohl für die Erbschaftsteuererklärung als auch für einen realistischen Verkaufspreis. Sind mehrere Erben beteiligt, braucht diese Entscheidung Zeit und Gespräche: Nicht jeder Miterbe verfolgt dieselben Ziele, manche möchten halten, andere zeitnah verkaufen. Eine offene, frühzeitige Abstimmung innerhalb der Erbengemeinschaft verhindert, dass sich Positionen verhärten und spätere Lösungen erschwert werden.

Wenn sich Erben nicht einig werden

Nicht jede Erbengemeinschaft findet sofort eine gemeinsame Linie, und das ist normal bei einer emotional aufgeladenen Situation wie einem Erbfall. Ein Pflichtteilsberechtigter hat ausschließlich einen Geldanspruch in Höhe der Hälfte des gesetzlichen Erbteils, keinen Anspruch auf einen Anteil an der Immobilie selbst (Paragraph 2303 BGB). Möchte ein überlebender Ehepartner in der Immobilie wohnen bleiben, während das Eigentum bei den Kindern liegt, kann ein Nießbrauch beiden Seiten Sicherheit geben. Lässt sich keine Einigung erzielen, kann jeder Miterbe eine Teilungsversteigerung beantragen, in der Praxis erzielt sie jedoch häufig niedrigere Erlöse als ein freihändiger Verkauf und gilt daher meist als letztes Mittel. Bevor es so weit kommt, hilft oft ein neutraler Blick von außen. Der kostenlose Ratgeber Der Erben-Kompass fasst die wichtigsten Schritte übersichtlich zusammen, und in einem unverbindlichen Erstgespräch unter 0800 - 220 33 30 besprechen wir gern Ihre konkrete Situation.

Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung zu einem komplexen Thema und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer Situation empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt für Erbrecht oder einer Steuerberaterin.

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