Geerbte Immobilie vermieten statt verkaufen

Nach einem Erbfall stehen Erbinnen und Erben oft vor der Frage, was mit dem geerbten Haus oder der Wohnung geschehen soll. Neben dem Verkauf ist die Vermietung eine Option, die auf den ersten Blick attraktiv wirkt: Die Immobilie bleibt im Familienbesitz, es entstehen monatliche Mieteinnahmen, und eine emotional wichtige Immobilie muss nicht sofort abgegeben werden. Gleichzeitig bringt die Vermietung dauerhafte Pflichten und Verantwortung mit sich, die viele Erbinnen und Erben unterschätzen.

Dieser Ratgeber zeigt, welche Voraussetzungen für eine Vermietung erfüllt sein müssen, welche laufenden Aufgaben als Vermieter auf Sie zukommen und anhand welcher Kriterien Sie einschätzen können, ob sich Vermieten in Ihrer Situation lohnt oder ob ein Verkauf die praktikablere Lösung ist.

Voraussetzungen für die Vermietung einer geerbten Immobilie

Bevor Sie eine geerbte Immobilie vermieten können, müssen mehrere Punkte geklärt sein. Zunächst benötigen Sie den Nachweis, dass Sie tatsächlich Eigentümer sind, etwa durch Erbschein, notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll oder Grundbucheintrag. Zwar werden Sie durch den Erbfall automatisch Eigentümer, doch ohne einen solchen Nachweis lässt sich ein Mietverhältnis in der Praxis kaum rechtssicher begründen, da Mietinteressenten, Banken oder Behörden Ihre Erbenstellung belegt sehen möchten.

Ebenso wichtig ist der Zustand der Immobilie. Elektrik, Heizung, Dach und Sanitäranlagen sollten den geltenden Sicherheits- und Wohnstandards entsprechen, sonst drohen Mängelrügen oder sogar Mietminderungen kurz nach Einzug. Prüfen Sie außerdem, ob ein Energieausweis vorliegt, dieser ist bei der Vermietung gesetzlich vorgeschrieben und muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Klären Sie zudem, ob noch Grundschulden oder Hypotheken auf der Immobilie lasten und wie diese sich auf eine Vermietung auswirken.

Wenn mehrere Erben beteiligt sind: Vermietung durch die Erbengemeinschaft

Gehört die Immobilie mehreren Erben gemeinsam, handelt es sich um eine Erbengemeinschaft. Für die Vermietung gilt: Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung, dazu zählt in der Regel der Abschluss eines Mietvertrags, erfordern einen Mehrheitsbeschluss der Miterben nach Erbanteilen. Grundlegende Entscheidungen, etwa ein Verkauf oder eine Umschuldung, benötigen dagegen die Zustimmung aller Erben.

In der Praxis empfiehlt es sich, frühzeitig schriftlich festzuhalten, wer die Mietverwaltung übernimmt, wie Mieteinnahmen verteilt werden und wie mit anfallenden Kosten für Instandhaltung oder Verwaltung umgegangen wird. Uneinigkeit innerhalb der Erbengemeinschaft ist einer der häufigsten Gründe, warum eine geplante Vermietung ins Stocken gerät oder eine Immobilie über längere Zeit ungenutzt bleibt. Wer langfristig gemeinsam vermieten möchte, sollte auch klären, was bei Auszug oder Verkaufswunsch eines einzelnen Miterben passiert.

Erste Schritte vor der Vermietung

Nach der Klärung der Eigentumsverhältnisse folgen praktische Schritte. Dazu gehört die Festlegung einer marktgerechten Miete, orientiert an vergleichbaren Objekten in der Umgebung und, falls vorhanden, am örtlichen Mietspiegel. Eine zu hoch angesetzte Miete führt oft zu langem Leerstand, eine zu niedrige zu unnötigen Einnahmeverlusten.

Weiterhin sollten Sie entscheiden, ob Sie die Immobilie unmöbliert oder möbliert vermieten und ob Sie die Vermietung selbst organisieren oder eine Hausverwaltung beziehungsweise einen Makler damit beauftragen. Für den Mietvertrag empfiehlt sich ein rechtssicheres Vertragsmuster, das Kaution, Nebenkostenvorauszahlung, Kündigungsfristen und Haustierhaltung eindeutig regelt. Vor der Schlüsselübergabe gehört ein sorgfältiges Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Zustandsdokumentation zum Standard, es schützt beide Seiten bei späteren Streitfragen zu Schäden oder Kaution.

Laufende Pflichten als Vermieter

Mit der Vermietung übernehmen Sie dauerhafte Pflichten, die über die reine Übergabe der Schlüssel hinausgehen. Dazu zählt die Instandhaltungspflicht: Sie müssen die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand halten und Mängel innerhalb angemessener Frist beheben. In der Regel einmal jährlich ist die Nebenkostenabrechnung fällig, für die Sie Belege sammeln und Kosten korrekt auf die Mieter umlegen müssen.

Steuerlich gelten Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und sind in der jährlichen Einkommensteuererklärung anzugeben, abzüglich absetzbarer Kosten wie Abschreibung, Instandhaltung oder Verwaltungsaufwand. Hinzu kommen Pflichten wie eine ausreichende Wohngebäudeversicherung, die fristgerechte Reaktion auf Mängelanzeigen und die Einhaltung von Fristen bei Mieterhöhungen oder Kündigungen. Wer diese Aufgaben nicht selbst leisten kann oder möchte, sollte die Beauftragung einer professionellen Hausverwaltung in Betracht ziehen.

Wann sich Vermieten lohnt und wann der Verkauf sinnvoller ist

Ob Vermieten die richtige Wahl ist, hängt von mehreren Faktoren ab. Vermieten kann sich lohnen, wenn die Immobilie in gutem Zustand ist, in einer Lage mit stabiler oder steigender Nachfrage liegt, keine größeren Sanierungen anstehen und Sie selbst oder eine beauftragte Verwaltung die laufenden Pflichten zuverlässig übernehmen können. Auch steuerliche Aspekte spielen eine Rolle: Für die zehnjährige Spekulationsfrist beim Verkauf zählt nicht der Zeitpunkt des Erbfalls, sondern der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt des Erblassers. Liegt dieser bereits mehr als zehn Jahre zurück oder wird die Frist während der Vermietungsphase überschritten, kann ein späterer Verkauf steuerfrei erfolgen, was Vermieten in solchen Fällen als Übergangslösung attraktiv machen kann.

Gegen eine Vermietung sprechen dagegen ein hoher Sanierungsstau, eine Erbengemeinschaft mit unterschiedlichen Vorstellungen, fehlende Zeit oder Nähe zur Immobilie sowie der Wunsch nach einer zügigen, endgültigen Klärung der Erbschaft. Auch wer das gebundene Kapital anderweitig benötigt, etwa zur Auszahlung von Miterben, fährt mit einem Verkauf oft besser. Eine realistische Einschätzung von Zustand, Lage und eigener Belastbarkeit hilft, die Entscheidung auf einer soliden Grundlage zu treffen. Wenn Sie sich unsicher sind, welcher Weg für Ihre Immobilie und Ihre Situation passt, unterstützt Sie unser kostenloser Ratgeber Der Erben-Kompass mit einer strukturierten Orientierung. Für eine individuelle Einschätzung steht Ihnen zudem ein kostenloses, unverbindliches Erstgespräch unter 0800 - 220 33 30 zur Verfügung.

Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung zu einem komplexen Thema und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer Situation empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt für Erbrecht oder einer Steuerberaterin.

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