Nebenkosten für geerbte Immobilien: Wer zahlt was?

Mit dem Erbfall geht nicht nur die Immobilie selbst auf die Erben über, sondern auch die Pflicht, sie weiter zu unterhalten. Grundsteuer, Versicherungen, Heizung, Wasser und viele weitere Posten laufen ab dem Todestag unvermindert weiter, unabhängig davon, ob jemand in der Immobilie wohnt, sie leer steht oder gerade zum Verkauf vorbereitet wird. Für viele Erbinnen und Erben ist das eine unangenehme Überraschung mitten in einer ohnehin belastenden Zeit.

Besonders bei mehreren Erben stellt sich schnell die Frage, wer diese Kosten zu tragen hat und in welchem Verhältnis. Dieser Ratgeber erklärt, welche Nebenkosten bei einer geerbten Immobilie typischerweise anfallen, wie die Aufteilung innerhalb einer Erbengemeinschaft rechtlich funktioniert und was Sie tun können, wenn sich ein Miterbe der Zahlung entzieht.

Welche Nebenkosten bei einer geerbten Immobilie anfallen

Zu den laufenden Kosten einer geerbten Immobilie zählen zunächst die klassischen Betriebskosten: Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Schornsteinfeger sowie Heizkosten, sofern die Heizung weiterläuft. Hinzu kommt die Gebäudeversicherung, meist die Wohngebäudeversicherung, die auch bei Leerstand nicht gekündigt werden sollte, da sie unter anderem gegen Leitungswasser, Sturm und Feuer absichert.

Bei einer Eigentumswohnung kommt das Hausgeld hinzu, das monatlich an die Eigentümergemeinschaft zu zahlen ist und neben den Betriebskosten meist auch einen Anteil für die Instandhaltungsrücklage enthält. Bei vermieteten Immobilien fließen zwar Mieteinnahmen in den Nachlass, gleichzeitig besteht aber die Pflicht, jährlich eine Betriebskostenabrechnung gegenüber den Mietern zu erstellen. Und auch eine leer stehende Immobilie verursacht Kosten, etwa für Strom, wenn technische Anlagen weiterlaufen müssen, oder für notwendige Reparaturen, um Schäden zu vermeiden.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Erblasserschulden, also Rechnungen, die schon vor dem Todesfall entstanden sind, und Erbfallkosten, die erst danach anfallen, etwa die laufenden Nebenkosten. Beide Arten gehören zu den Nachlassverbindlichkeiten und werden grundsätzlich aus dem Nachlass beglichen.

Wer haftet: Die Erbengemeinschaft als Gesamtschuldner

Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Nach außen hin, also gegenüber Versorgern, Versicherungen oder der Gemeinde, haften alle Miterben gesamtschuldnerisch für die Verbindlichkeiten des Nachlasses. Das bedeutet praktisch: Ein Energieversorger oder die Hausverwaltung kann sich bei offenen Forderungen an jeden einzelnen Miterben wenden und die volle Summe verlangen, nicht nur den anteiligen Betrag.

Die Erbengemeinschaft verwaltet die Immobilie gemeinsam, solange keine Erbauseinandersetzung stattgefunden hat. Laufende Kosten sollten daher idealerweise direkt aus dem Nachlassvermögen beglichen werden, etwa von einem gemeinsamen Nachlasskonto, falls ein solches eingerichtet wurde. Ist kein Nachlassvermögen mehr vorhanden oder reicht es nicht aus, müssen die Miterben in Vorleistung gehen. Wer als Miterbe Kosten vorstreckt, hat später einen Ausgleichsanspruch gegenüber den übrigen Erben, spätestens im Rahmen der Erbauseinandersetzung.

Aufteilung unter Miterben: Die Erbquote als Maßstab

Im Innenverhältnis, also zwischen den Miterben selbst, richtet sich die Kostenverteilung nach der jeweiligen Erbquote. Wer testamentarisch oder gesetzlich zur Hälfte erbt, trägt auch die Hälfte der laufenden Nebenkosten, unabhängig davon, wer die Rechnungen tatsächlich bezahlt hat. Ein Miterbe mit einem Viertel Erbanteil trägt entsprechend ein Viertel der Kosten.

Eine Besonderheit ergibt sich, wenn ein Miterbe die Immobilie allein bewohnt, während sie eigentlich der ganzen Erbengemeinschaft gehört. In diesem Fall können die übrigen Miterben eine Nutzungsentschädigung verlangen, die mit den zu verteilenden Nebenkosten verrechnet werden kann. Solche Konstellationen führen in der Praxis häufig zu Konflikten, weshalb es sich lohnt, frühzeitig eine schriftliche Vereinbarung zur Kostenverteilung und Nutzung zu treffen, statt stillschweigend Fakten zu schaffen.

Sonderfälle: Leerstand, Vermietung und Verkauf

Steht die geerbte Immobilie leer, sollten Sie die Wohngebäudeversicherung über den Leerstand informieren. Viele Policen sehen eine Meldepflicht vor, wenn eine Immobilie längere Zeit unbewohnt bleibt, da sich dadurch das Risiko etwa für Wasserschäden erhöht. Wird diese Obliegenheit verletzt, kann der Versicherungsschutz im Schadensfall gefährdet sein.

Bei vermieteten Immobilien tritt die Erbengemeinschaft automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein. Die Mieteinnahmen gehören zum Nachlass und können zur Deckung der laufenden Kosten verwendet werden, was die Belastung für die einzelnen Miterben spürbar reduziert. Steht ein Verkauf an, fallen bis zum Notartermin weiterhin alle Nebenkosten an, diese werden üblicherweise aus dem Verkaufserlös oder anteilig vorab abgerechnet. Klären Sie im Kaufvertrag klar, zu welchem Stichtag die Kostenpflicht auf die Käuferseite übergeht, um Doppelzahlungen oder Lücken zu vermeiden.

Wenn ein Miterbe nicht zahlt

In der Praxis kommt es häufig vor, dass ein Miterbe seinen Anteil an den Nebenkosten nicht oder nur schleppend begleicht. Zunächst hilft eine schriftliche Zahlungsaufforderung mit klarer Fristsetzung, idealerweise mit einer Aufstellung der bereits verauslagten Beträge. Bleibt dies erfolglos, kann der Ausgleichsanspruch auch gerichtlich geltend gemacht werden.

Lässt sich innerhalb der Erbengemeinschaft grundsätzlich keine Einigung über Verwaltung, Kosten oder die weitere Nutzung der Immobilie erzielen, bleibt oft nur der Weg über eine Erbauseinandersetzung, im Streitfall notfalls über eine Teilungsversteigerung. Das ist meist die aufwendigste und finanziell ungünstigste Lösung für alle Beteiligten, weshalb sich ein klärendes Gespräch oder eine Mediation in den allermeisten Fällen lohnt, bevor es so weit kommt. Wenn Sie sich in dieser Situation Unterstützung wünschen: Unser kostenloser Ratgeber Der Erben-Kompass fasst die wichtigsten Schritte rund um geerbte Immobilien zusammen. Für Fragen zu Ihrer konkreten Situation erreichen Sie uns unverbindlich unter 0800 220 33 30.

Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung zu einem komplexen Thema und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer Situation empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt für Erbrecht oder einer Steuerberaterin.

← Zurück zur Startseite