Immobilie im Ausland geerbt: Das ist zu beachten

Ein Ferienhaus in Spanien, eine Wohnung in Italien, ein Grundstück in Österreich: Wenn zum Nachlass eine Immobilie im Ausland gehört, wird die Erbschaft schnell unübersichtlich. Neben der emotionalen Belastung durch den Verlust eines nahen Menschen stehen Erbinnen und Erben plötzlich vor Fragen, die sich mit rein deutschem Recht nicht beantworten lassen. Welches Recht gilt eigentlich, das deutsche oder das des Landes, in dem die Immobilie liegt? Braucht man dort ein eigenes Dokument, um sich als Erbe auszuweisen? Und wo müssen am Ende Steuern gezahlt werden?

Dieser Ratgeber gibt Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Grundzüge: das anwendbare Erbrecht innerhalb und außerhalb der EU, das Europäische Nachlasszeugnis als praktisches Nachweisdokument und die steuerlichen Besonderheiten bei Auslandsimmobilien. Er ersetzt keine individuelle Beratung, gibt Ihnen aber eine erste Orientierung, damit Sie wissen, welche Fragen Sie als Nächstes klären sollten.

Welches Erbrecht gilt: Deutschland oder das Land der Immobilie?

Innerhalb der Europäischen Union regelt die EU-Erbrechtsverordnung, welches Recht auf einen Erbfall mit Auslandsbezug anzuwenden ist. Der Grundsatz lautet: Es gilt das Recht des Staates, in dem die verstorbene Person zuletzt ihren gewöhnlichen Aufenthalt hatte, und zwar für den gesamten Nachlass einheitlich, also auch für die im Ausland gelegene Immobilie. Hatte der Erblasser seinen Lebensmittelpunkt bis zuletzt in Deutschland, gilt in der Regel deutsches Erbrecht auch für die Ferienwohnung in Frankreich oder das Haus in Portugal.

Eine wichtige Ausnahme: Der Erblasser kann durch eine ausdrückliche Rechtswahl in seinem Testament festlegen, dass das Recht seines Heimatlandes gelten soll, unabhängig vom letzten Wohnsitz. Ob eine solche Rechtswahl getroffen wurde, sollten Sie als Erbe frühzeitig prüfen, da sie darüber entscheidet, nach welchen Regeln die Erbfolge, die Pflichtteilsansprüche und die Nachlassabwicklung erfolgen.

Außerhalb der EU gilt die Erbrechtsverordnung nicht. Länder wie die Schweiz, die Türkei oder die USA haben eigene Kollisionsregeln, die teils vom deutschen Grundsatz abweichen. Manche Staaten wenden für unbewegliches Vermögen wie Grundstücke grundsätzlich ihr eigenes Recht an (Belegenheitsrecht), unabhängig davon, wo der Erblasser gelebt hat. In solchen Fällen kann es zu einer Nachlassspaltung kommen: Für das bewegliche Vermögen gilt ein Recht, für die Immobilie ein anderes. Das macht die Abwicklung deutlich komplexer und ist ein guter Grund, sich frühzeitig rechtlich beraten zu lassen.

Ein Punkt, der bei Auslandsbezug häufig übersehen wird, betrifft die Frist für eine mögliche Erbausschlagung. Grundsätzlich müssen Sie eine Erbschaft, die Sie nicht annehmen möchten, innerhalb von sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall ausschlagen (Paragraph 1944 BGB). Diese Frist verlängert sich auf sechs Monate, wenn der Erblasser zuletzt im Ausland gelebt hat oder wenn Sie sich als Erbe bei Fristbeginn selbst im Ausland aufhalten. Gerade bei einer geerbten Auslandsimmobilie ist häufig mindestens eine dieser beiden Voraussetzungen erfüllt, sodass es sich lohnt, die für Ihren Fall geltende Frist frühzeitig genau zu klären.

Das Europäische Nachlasszeugnis: Nachweis über Grenzen hinweg

Der deutsche Erbschein weist Erben gegenüber deutschen Behörden, Banken und dem Grundbuchamt als solche aus. Im Ausland wird er jedoch nicht immer anerkannt. Für Erbfälle mit Bezug zu einem EU-Mitgliedstaat (mit Ausnahme von Dänemark und Irland) gibt es deshalb das Europäische Nachlasszeugnis. Es wird auf Antrag beim zuständigen deutschen Nachlassgericht ausgestellt, wenn der Erblasser seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland hatte, und entfaltet seine Wirkung unmittelbar in allen teilnehmenden EU-Staaten.

Das Europäische Nachlasszeugnis weist aus, wer Erbe ist, welchen Anteil er am Nachlass hält und welche Befugnisse er hat, etwa zur Verwaltung oder Veräußerung der Immobilie. Es wird von Grundbuchämtern, Notaren und Banken in anderen EU-Ländern grundsätzlich anerkannt, ohne dass die Erbfolge dort erneut nach ausländischem Recht geprüft werden muss. Das erspart Ihnen unter Umständen ein separates, oft langwierigeres Verfahren im Land der Immobilie.

Wichtig zu wissen: Das Europäische Nachlasszeugnis gilt nur für maximal sechs Monate uneingeschränkt als aktuell, danach kann eine Bestätigung der Gültigkeit verlangt werden. Zudem ersetzt es nicht zwingend alle lokalen Formalitäten, etwa wenn ein Land für die Grundbuchumschreibung zusätzlich eine notarielle Erbannahme oder eine Übersetzung verlangt. Klären Sie deshalb frühzeitig, welche Unterlagen die Behörden am Ort der Immobilie konkret verlangen, idealerweise mit Unterstützung eines Notars oder Anwalts, der mit dem jeweiligen Land vertraut ist.

Steuerfragen: Wo fällt Erbschaftsteuer an?

Bei einer geerbten Immobilie im Ausland stellt sich fast immer die Frage, ob und wo Erbschaftsteuer zu zahlen ist. Grundsätzlich gilt: Hatte der Erblasser seinen Wohnsitz in Deutschland oder sind Sie als Erbe in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig, unterliegt der gesamte weltweite Nachlass der deutschen Erbschaftsteuer, also auch die Auslandsimmobilie. Gleichzeitig erhebt aber häufig auch der Staat, in dem die Immobilie liegt, eine eigene Erbschaft- oder Nachlasssteuer, da viele Länder unbewegliches Vermögen im eigenen Territorium besteuern, unabhängig vom Wohnsitz des Erblassers.

Daraus kann eine Doppelbesteuerung entstehen. Deutschland hat nur mit wenigen Staaten Doppelbesteuerungsabkommen speziell für die Erbschaftsteuer geschlossen, etwa mit Frankreich, der Schweiz, den USA, Dänemark, Schweden und Griechenland. Besteht kein solches Abkommen, greift in vielen Fällen die einseitige deutsche Regelung zur Anrechnung ausländischer Erbschaftsteuer auf die deutsche Steuerschuld. Diese Anrechnung ist jedoch an Voraussetzungen geknüpft und erfolgt nicht automatisch in voller Höhe.

Zusätzlich sollten Sie mit laufenden Pflichten im Ausland rechnen: In manchen Ländern muss die Erbschaftsteuererklärung innerhalb enger Fristen eingereicht werden, teils schon wenige Monate nach dem Erbfall, verbunden mit Bußgeldern bei Verspätung. Auch die Bewertung der Immobilie kann nach anderen Maßstäben erfolgen als in Deutschland üblich. Es lohnt sich, frühzeitig sowohl einen deutschen Steuerberater mit internationaler Erfahrung als auch, falls möglich, eine lokale Fachperson im Land der Immobilie einzubeziehen.

Praktische Abwicklung: Verwaltung, Verkauf oder Übernahme

Neben Recht und Steuern stellt sich die praktische Frage, was mit der geerbten Immobilie geschehen soll. Eine Übernahme zur Eigennutzung setzt voraus, dass Sie sich mit den Formalitäten vor Ort, etwa laufenden Betriebskosten, örtlichen Grundsteuern und eventuellen Instandhaltungspflichten, auseinandersetzen. Eine Vermietung aus der Ferne ist organisatorisch anspruchsvoll und in manchen Ländern an Genehmigungen gebunden.

Entscheiden Sie sich für einen Verkauf, sollten Sie die Immobilie realistisch einschätzen lassen, idealerweise durch einen Sachverständigen oder Makler mit Ortskenntnis, der die lokalen Marktgegebenheiten, rechtlichen Besonderheiten und typischen Verkaufsabläufe kennt. Denken Sie auch an praktische Details wie ein Konto im jeweiligen Land für Zahlungsabwicklungen, die korrekte Übersetzung von Dokumenten und gegebenenfalls eine Vollmacht für eine Vertrauensperson vor Ort, wenn eine persönliche Anwesenheit bei jedem Termin nicht möglich ist.

Gerade wenn mehrere Erben gemeinsam über eine Auslandsimmobilie entscheiden müssen, kann sich der Prozess in die Länge ziehen. Unterschiedliche Vorstellungen zu Nutzung, Verkauf oder Zeitpunkt lassen sich leichter klären, wenn zunächst der rechtliche und steuerliche Rahmen feststeht, bevor über die konkrete Verwertung gesprochen wird.

Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung zu einem komplexen Thema und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer Situation empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt für Erbrecht oder einer Steuerberaterin.

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