Geerbte Immobilie in der Erbengemeinschaft vermieten

Wenn eine Immobilie an mehrere Erben gemeinsam übergeht, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft, ganz gleich, ob die Beteiligten das so geplant haben oder nicht. Viele Erbengemeinschaften stehen dann vor der Frage, ob sie die Immobilie behalten und vermieten oder besser verkaufen sollen. Vermieten kann sinnvoll sein, wenn niemand unter Zeitdruck steht und alle Beteiligten grundsätzlich an einem Strang ziehen.

Rechtlich ist die gemeinsame Vermietung durch eine Erbengemeinschaft klar geregelt, in der Praxis führt sie jedoch häufig zu Unsicherheit: Wer darf entscheiden, wie werden Mieteinnahmen verteilt, und was passiert, wenn sich ein Miterbe quer stellt? Dieser Ratgeber zeigt, welche Voraussetzungen für eine gemeinsame Vermietung gelten und wo die typischen Fallstricke liegen.

Wer entscheidet: Einstimmigkeit oder Mehrheit

Eine Erbengemeinschaft ist rechtlich eine sogenannte Gesamthandsgemeinschaft. Das bedeutet: Über die geerbte Immobilie können die Miterben nicht einzeln verfügen, sondern nur gemeinsam. Für die Vermietung unterscheidet das Gesetz zwischen zwei Arten von Entscheidungen.

Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung, dazu zählt in der Regel die Vermietung zu marktüblichen Bedingungen und mit üblicher Laufzeit, können mit Stimmenmehrheit nach Erbanteilen beschlossen werden. Wer also die Mehrheit der Erbteile auf sich vereint, kann eine Vermietung gegen den Willen einzelner Miterben durchsetzen.

Anders sieht es bei außergewöhnlichen Maßnahmen aus, etwa sehr langen Mietverträgen, ungewöhnlich niedrigen Mieten oder Verträgen mit nahen Angehörigen zu Sonderkonditionen. Hierfür ist in der Regel Einstimmigkeit erforderlich. Ein einzelner Miterbe kann eine solche Vereinbarung also blockieren. In der Praxis lohnt es sich, vorab zu klären, in welche Kategorie die geplante Vermietung fällt, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Praktische Voraussetzungen für eine gemeinsame Vermietung

Bevor die Immobilie vermietet werden kann, braucht die Erbengemeinschaft eine funktionierende Organisation. Dazu gehört zunächst ein gemeinsames Konto, über das Mieteinnahmen eingehen und Kosten wie Instandhaltung, Versicherung oder Grundsteuer beglichen werden.

Wichtig ist außerdem die Frage, wer den Mietvertrag unterschreibt. Grundsätzlich sollten alle Miterben den Vertrag unterzeichnen, oder sie bevollmächtigen eine Person schriftlich, die Erbengemeinschaft nach außen zu vertreten. Ohne eine solche Vollmacht kann es passieren, dass ein Mieter oder eine Mieterin den Vertrag später anzweifelt.

Je nach Grundbuchstand kann zudem ein Erbschein oder ein eröffnetes notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll nötig sein, um die Erbengemeinschaft gegenüber Banken, Versicherern oder dem Grundbuchamt nachzuweisen. Bei größeren Erbengemeinschaften mit mehreren Miterben empfiehlt sich häufig eine externe Hausverwaltung. Sie übernimmt Mieterkommunikation, Nebenkostenabrechnung und Instandhaltung und entlastet damit die Erbengemeinschaft von laufenden Abstimmungen.

Mieteinnahmen und Steuern: So verteilen Sie richtig

Mieteinnahmen aus einer geerbten Immobilie stehen der Erbengemeinschaft als Ganzes zu und werden entsprechend den Erbquoten verteilt. Wer beispielsweise zu einem Viertel Miterbe ist, erhält auch ein Viertel der Nettomieteinnahmen, unabhängig davon, wer sich um die Verwaltung kümmert.

Steuerlich handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Da mehrere Personen beteiligt sind, führt das Finanzamt in der Regel eine gesonderte und einheitliche Feststellung der Einkünfte durch. Diese Feststellung wird dann anteilig den Steuererklärungen der einzelnen Miterben zugeordnet, jeder versteuert also seinen Anteil individuell nach dem persönlichen Steuersatz.

Kosten für Instandhaltung, Verwaltung und Zinsen, sofern die Immobilie noch belastet ist, mindern die steuerpflichtigen Einkünfte. Es lohnt sich, frühzeitig Belege zu sammeln und eine gemeinsame Rücklage für größere Reparaturen zu bilden, damit nicht jede Ausgabe einzeln zwischen den Miterben abgestimmt werden muss.

Typische Fallstricke in der Praxis

Auch wenn die Vermietung rechtlich klar geregelt ist, entstehen in der Praxis häufig Konflikte. Ein klassischer Streitpunkt ist die Miethöhe: Manche Miterben möchten schnell und unkompliziert vermieten, andere bestehen auf einer aufwendigen Marktanalyse oder einer bestimmten Mieterauswahl.

Schwierig wird es auch, wenn ein Miterbe die Immobilie selbst nutzen möchte, ohne dafür eine ortsübliche Miete an die Erbengemeinschaft zu zahlen. Das benachteiligt die übrigen Miterben und sollte schriftlich geregelt werden, etwa durch eine Nutzungsvereinbarung mit Mietzahlung an die Gemeinschaft.

Ein weiterer Fallstrick: Wenn während der laufenden Vermietung ein Miterbe verkaufen oder die Erbengemeinschaft auflösen möchte, kann das zur Kündigung bestehender Mietverträge oder zur Teilungsversteigerung führen, was für Mieter und Miterben gleichermaßen unangenehm ist. Da eine Erbengemeinschaft von Gesetz wegen auf Auflösung angelegt ist, sollte eine Vermietung nie ohne Zeithorizont und ohne schriftliche Vereinbarung über den Umgang mit einem möglichen späteren Verkauf beschlossen werden.

Wann Vermieten sinnvoll ist, und wann Alternativen sinnvoller sind

Vermieten kann eine gute Lösung sein, wenn sich alle Miterben grundsätzlich einig sind, die Immobilie vorerst zu behalten, etwa weil der Markt aktuell ungünstig für einen Verkauf erscheint oder weil ein Miterbe die Immobilie später selbst übernehmen möchte. Voraussetzung ist ein stabiler Konsens, denn Verwaltung, Instandhaltung und Mieterwechsel erfordern über Jahre hinweg gemeinsame Entscheidungen.

Wenn diese Einigkeit fehlt oder ein Miterbe aussteigen möchte, sind andere Wege oft der bessere Weg: der Verkauf des Erbteils an die übrigen Miterben, der gemeinsame Verkauf der Immobilie mit Aufteilung des Erlöses oder, als letzte Möglichkeit, die Teilungsversteigerung, die in der Praxis häufig zu einem niedrigeren Erlös führt als ein freihändiger Verkauf. Eine schriftliche Vereinbarung, die Kündigungsfristen, Ausstiegsszenarien und den Umgang mit Wertsteigerungen regelt, erspart allen Beteiligten spätere Auseinandersetzungen.

Wie eine Vermietung im Detail zu Ihrer Erbengemeinschaft passt, hängt von der Immobilie, der Anzahl der Miterben und den individuellen Zielen ab. Im kostenlosen Ratgeber Der Erben-Kompass finden Sie weiterführende Informationen zu diesem und weiteren Themen rund um geerbte Immobilien. Wenn Sie Ihre Situation lieber persönlich besprechen möchten, steht Ihnen unser Team unter 0800 220 33 30 für ein kostenloses und unverbindliches Erstgespräch zur Verfügung.

Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung zu einem komplexen Thema und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer Situation empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt für Erbrecht oder einer Steuerberaterin.

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