Erbengemeinschaft verkaufen: Ablauf, Rechte und Ihre Optionen

Wenn mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Das bedeutet: Niemand von Ihnen besitzt allein eine Wohnung, ein Zimmer oder einen bestimmten Anteil des Hauses, sondern alle Miterben zusammen sind Eigentümer des gesamten Nachlasses. Diese Konstruktion ist im Alltag oft unpraktisch, gerade wenn die Immobilie verkauft werden soll, aber die Vorstellungen der Beteiligten auseinandergehen.

In diesem Ratgeber erklären wir, welche Mehrheiten für einen Verkauf tatsächlich nötig sind, wie der Ablauf von der Grundbuchberichtigung bis zur Erlösverteilung aussieht und welche Optionen Ihnen bleiben, wenn sich nicht alle Miterben einig sind. Außerdem gehen wir auf die wichtigsten steuerlichen Aspekte ein, die beim Verkauf einer geerbten Immobilie eine Rolle spielen.

Erbengemeinschaft und Immobilie: Diese Mehrheiten gelten

Eine Erbengemeinschaft ist eine Gesamthandsgemeinschaft: Jeder Miterbe hat einen Anteil am gesamten Nachlass, nicht an einzelnen Gegenständen wie der Immobilie. Für laufende Verwaltungsmaßnahmen, etwa die Vermietung oder notwendige Reparaturen, genügt nach Paragraph 2038 BGB in Verbindung mit Paragraph 745 BGB ein Mehrheitsbeschluss nach Erbteilen. Wer also die Hälfte oder mehr der Erbquoten vertritt, kann solche Alltagsentscheidungen durchsetzen.

Beim Verkauf der Immobilie gilt das nicht. Ein Verkauf ist eine Verfügung über einen Nachlassgegenstand und erfordert nach Paragraph 2040 Abs. 1 BGB die Zustimmung aller Miterben, unabhängig von deren Erbquote. Selbst ein Miterbe mit einem vergleichsweise kleinen Anteil kann den Verkauf blockieren, indem er die Zustimmung verweigert. Jeder Miterbe kann allerdings unabhängig davon seinen eigenen Erbanteil verkaufen, den anderen Miterben steht dabei nach Paragraph 2034 BGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu, das innerhalb von zwei Monaten ausgeübt werden kann.

Ablauf des Verkaufs: Von der Grundbuchberichtigung bis zur Erlösverteilung

Am Anfang steht der Nachweis, wer überhaupt zur Erbengemeinschaft gehört. Dafür dient ein Erbschein vom Nachlassgericht oder ein eröffnetes notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Die Grundbuchberichtigung, also die Eintragung der Erbengemeinschaft als neue Eigentümerin, ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei, danach fallen Gebühren an. Die Bearbeitung eines Erbscheinantrags beim Nachlassgericht dauert typischerweise mehrere Wochen bis Monate, die Kosten dafür richten sich nach dem Nachlasswert. Das sollten Sie bei der Zeitplanung berücksichtigen.

Danach folgt der eigentliche Verkaufsprozess: Wertermittlung, Erstellung eines Exposés, Besichtigungen und Verhandlungen mit Kaufinteressenten. Da alle Miterben dem Verkauf zustimmen müssen, ist es sinnvoll, frühzeitig eine Person zu bevollmächtigen, die im Namen der Gemeinschaft handelt. Beim notariellen Kaufvertrag müssen entweder alle Miterben unterschreiben oder eine bevollmächtigte Person tritt für sie auf. Nach Abzug gemeinsamer Kosten wie Notar- und gegebenenfalls Maklerkosten sowie offener Nachlassverbindlichkeiten wird der Erlös entsprechend der Erbquote verteilt, wie sie sich aus Testament oder gesetzlicher Erbfolge ergibt.

Wenn sich Miterben nicht einig sind: Ihre Optionen

Nicht immer ziehen alle Miterben an einem Strang. Wenn eine Person die Immobilie behalten möchte, andere aber verkaufen wollen, gibt es mehrere Wege. Eine naheliegende Lösung ist, dass ein Miterbe die Anteile der übrigen auskauft und die Immobilie allein übernimmt, üblicherweise per notariellem Vertrag mit einer Abfindungszahlung an die anderen.

Alternativ kann ein einzelner Miterbe seinen eigenen Erbanteil an einen Dritten verkaufen, muss dabei aber das Vorkaufsrecht der anderen Miterben beachten. Führt keine dieser Lösungen zum Ziel, kann jeder Miterbe eine Teilungsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht beantragen, gestützt auf den Auseinandersetzungsanspruch aus Paragraph 2042 BGB. Das erzwingt formal eine Lösung, führt in der Praxis aber häufig zu einem niedrigeren Erlös als ein freihändiger Verkauf am freien Markt. Deshalb gilt die Teilungsversteigerung meist als letztes Mittel, das erst nach ernsthaften, aber erfolglosen Einigungsversuchen infrage kommt.

Steuern beim Verkauf einer geerbten Immobilie

Für die Spekulationssteuer nach Paragraph 23 EStG zählt bei geerbten Immobilien die Anschaffung durch den Erblasser, nicht der Erbfall selbst. Wurde die Immobilie vor mehr als zehn Jahren vom Erblasser gekauft, ist ein Verkauf durch die Erbengemeinschaft in der Regel steuerfrei. Liegt die Anschaffung kürzer zurück, fällt Spekulationssteuer an, es sei denn, die Immobilie wurde im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren durchgehend selbst zu Wohnzwecken genutzt.

Unabhängig davon gelten für die Erbschaftsteuer persönliche Freibeträge nach Paragraph 16 ErbStG, gestaffelt nach Verwandtschaftsgrad: 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für Kinder und Stiefkinder, 200.000 Euro für Enkel, 100.000 Euro für Eltern und Großeltern sowie 20.000 Euro für weiter entfernte oder nicht verwandte Personen. Ein selbstgenutztes Familienheim kann unter bestimmten Voraussetzungen erbschaftsteuerfrei bleiben: Voraussetzung sind die unverzügliche Selbstnutzung und eine mindestens zehnjährige Wohndauer, bei Kindern zusätzlich begrenzt auf 200 Quadratmeter Wohnfläche, bei Ehegatten ohne Flächenbegrenzung. Ziehen Sie vor Ablauf der zehn Jahre aus, ohne dass zwingende Gründe vorliegen, entfällt die Steuerbefreiung in der Regel rückwirkend. Der Erwerb der Immobilie durch Erbfall selbst ist von der Grunderwerbsteuer befreit.

Unterstützung finden: Wie Sie den nächsten Schritt gehen

Eine Erbengemeinschaft aufzulösen ist selten nur eine rechtliche, sondern oft auch eine emotionale Angelegenheit, besonders wenn unterschiedliche Interessen und Lebenssituationen aufeinandertreffen. Ein Steuerberater kann die individuelle steuerliche Lage einschätzen, ein Notar begleitet die vertraglichen Schritte, und eine erfahrene Maklerin oder ein Makler unterstützt bei einer realistischen Wertermittlung und der Kommunikation mit allen Beteiligten.

Wenn Sie sich einen strukturierten Überblick über Ihre Situation verschaffen möchten, hilft unser kostenloser Ratgeber Der Erben-Kompass beim Einstieg. Bei individuellen Fragen zu Ihrer Erbengemeinschaft steht Ihnen unser Team außerdem für ein kostenloses und unverbindliches Erstgespräch unter 0800 - 220 33 30 zur Verfügung.

Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung zu einem komplexen Thema und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer Situation empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt für Erbrecht oder einer Steuerberaterin.

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