Erbauseinandersetzung: So lösen Sie die Erbengemeinschaft auf

Wenn mehrere Personen gemeinsam erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft, unabhängig davon, ob sich die Beteiligten gut kennen oder ob sie überhaupt einen gemeinsamen Umgang mit dem Nachlass planen. Gehört eine Immobilie zum Erbe, wird diese Situation besonders spürbar: Ein Haus oder eine Wohnung lässt sich nicht einfach in gleich große Stücke teilen wie ein Sparguthaben. Genau hier setzt die Erbauseinandersetzung an, also der rechtliche Weg, auf dem die Erbengemeinschaft aufgelöst und der Nachlass unter den Erben verteilt wird.

Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, wie eine Erbauseinandersetzung bei einer geerbten Immobilie typischerweise abläuft, welche Wege zu einer gütlichen Einigung führen und was passiert, wenn eine Einigung nicht gelingt. So können Sie besser einschätzen, welcher Weg für Ihre Situation realistisch ist und worauf Sie achten sollten.

Was ist eine Erbauseinandersetzung und wann wird sie nötig?

Sobald mehr als eine Person erbt, entsteht kraft Gesetzes eine Erbengemeinschaft. Diese ist rechtlich als Ganzes Eigentümerin des Nachlasses, das heißt, keiner der Miterben besitzt allein einen bestimmten Gegenstand oder einen abgrenzbaren Teil der Immobilie. Vielmehr gehört das Haus oder die Wohnung allen Miterben gemeinschaftlich, entsprechend ihrer Erbquote.

Die Erbengemeinschaft ist von Gesetzes wegen als Übergangslösung gedacht. Jeder Miterbe kann jederzeit verlangen, dass der Nachlass auseinandergesetzt, also aufgeteilt wird. Eine Erbauseinandersetzung wird in der Praxis meist dann angestoßen, wenn die Miterben unterschiedliche Vorstellungen davon haben, was mit der Immobilie geschehen soll: Die einen möchten selbst einziehen oder das Haus vermieten, die anderen bevorzugen einen zügigen Verkauf und die Auszahlung ihres Anteils.

Wichtig zu wissen: Die Erbauseinandersetzung betrifft die Verteilung des Nachlasses unter den Erben. Sie ist zu unterscheiden von der Frage, ob ein Erbe die Erbschaft überhaupt annehmen möchte. Für eine Ausschlagung bleiben nach Paragraph 1944 BGB nur sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall, beziehungsweise sechs Monate, wenn der Erblasser zuletzt im Ausland lebte oder sich der Erbe zu Beginn der Frist im Ausland aufhält.

Der typische Ablauf der Erbauseinandersetzung bei einer Immobilie

Bevor eine Immobilie sinnvoll aufgeteilt werden kann, müssen einige Grundlagen geklärt sein. Am Anfang steht meist der Nachweis der Erbenstellung, in der Regel über einen Erbschein vom Nachlassgericht oder ein eröffnetes notarielles Testament samt Eröffnungsprotokoll. Auf dieser Basis kann das Grundbuch berichtigt werden, was innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei möglich ist. Danach fallen Gebühren an, weshalb es sich lohnt, diesen Schritt nicht unnötig hinauszuzögern.

Parallel dazu sollte der Nachlass vollständig erfasst werden: Welche Immobilien gehören dazu, welchen Wert haben sie, welche Belastungen wie Grundschulden oder Wohnrechte bestehen, und wie hoch sind die Erbquoten der Beteiligten. Ein unabhängiges Wertgutachten oder eine fundierte Marktwerteinschätzung schafft hier eine gemeinsame Verhandlungsbasis, denn Streit über den Immobilienwert ist einer der häufigsten Gründe, warum sich eine Erbauseinandersetzung in die Länge zieht.

Erst wenn diese Fakten auf dem Tisch liegen, kann sinnvoll über den eigentlichen Weg der Aufteilung gesprochen werden. Das Ergebnis wird üblicherweise in einer Auseinandersetzungsvereinbarung festgehalten. Sind Grundstücksübertragungen Teil der Einigung, etwa weil ein Miterbe die anderen auszahlt und dafür deren Anteile übernimmt, schreibt das Gesetz dafür die notarielle Beurkundung vor.

Gütliche Einigung: Drei Wege zur Aufteilung der Immobilie

Eine Immobilie lässt sich anders als Bargeld nicht einfach zu gleichen Teilen an alle Erben ausgeben. In der Praxis haben sich deshalb im Wesentlichen drei Wege etabliert, die auf einer einvernehmlichen Lösung beruhen.

Beim freihändigen Verkauf verkaufen alle Miterben die Immobilie gemeinsam an einen Dritten und teilen den Erlös entsprechend ihrer Erbquoten untereinander auf. Dieser Weg ist oft der wirtschaftlich sinnvollste, da am freien Markt in der Regel ein höherer Preis erzielt wird als bei einer gerichtlichen Verwertung, und er kommt vor allem dort infrage, wo niemand aus der Erbengemeinschaft die Immobilie selbst nutzen möchte.

Bei der Übernahme durch einen Miterben behält eine Person die Immobilie und zahlt die anderen Miterben nach deren Erbanteil aus. Das setzt voraus, dass der übernehmende Erbe die Auszahlung finanzieren kann, etwa aus eigenem Vermögen oder über eine Anschlussfinanzierung. Denkbar ist auch, dass ein Elternteil per Nießbrauch weiterhin in der Immobilie wohnen oder deren Mieteinnahmen beziehen darf, während das Eigentum bereits auf die Kinder übergeht.

Die Realteilung, also die körperliche Aufteilung des Nachlasses in gleichwertige Stücke, ist bei einer einzelnen Immobilie meist nicht praktikabel. Sie kommt allenfalls infrage, wenn mehrere Immobilien oder Grundstücke im Nachlass vorhanden sind und diese unter den Erben aufgeteilt werden können, sodass am Ende jeder Erbe wertmäßig etwa das erhält, was ihm zusteht.

Wenn keine Einigung gelingt: Teilungsklage und Teilungsversteigerung

Nicht immer lässt sich eine Einigung erzielen, etwa weil ein Miterbe die Immobilie unbedingt behalten möchte, ein anderer aber auf eine zügige Auszahlung angewiesen ist, oder weil grundsätzliches Misstrauen zwischen den Beteiligten besteht. In solchen Fällen bleibt der Weg über das Gericht.

Zunächst kann ein Miterbe mit einer Teilungsklage die Zustimmung der anderen zu einem konkreten Auseinandersetzungsplan gerichtlich einfordern. Bleibt auch das erfolglos oder ist eine Einigung über die Verwertung der Immobilie selbst nicht erreichbar, kann jeder Miterbe beim zuständigen Amtsgericht eine Teilungsversteigerung beantragen. Dafür ist keine Zustimmung der übrigen Erben nötig.

Bei der Teilungsversteigerung wird die Immobilie im Rahmen eines gerichtlichen Zwangsversteigerungsverfahrens verwertet, der Erlös fließt anschließend in den Nachlass und wird unter den Miterben aufgeteilt. Aus Sicht der Erben hat dieser Weg einen entscheidenden Nachteil: Die erzielten Preise liegen erfahrungsgemäß häufig unter dem, was bei einem freihändigen Verkauf am freien Markt möglich wäre, da Kaufinteressenten bei Versteigerungen tendenziell vorsichtiger bieten. Hinzu kommen Gerichtskosten, die den Nachlass zusätzlich schmälern. In der Praxis gilt die Teilungsversteigerung deshalb meist als letztes Mittel, das vor allem dann gewählt wird, wenn eine einvernehmliche Lösung endgültig gescheitert ist.

Steuerliche Aspekte bei der Erbauseinandersetzung

Neben der rechtlichen Seite lohnt sich ein Blick auf die steuerlichen Folgen, denn diese können die Entscheidung für den einen oder anderen Weg beeinflussen. Der ursprüngliche Erwerb der Immobilie durch den Erbfall selbst ist von der Grunderwerbsteuer befreit. Erbschaftsteuerlich gelten je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedliche Freibeträge, von 500.000 Euro für Ehegatten über 400.000 Euro für Kinder bis zu 20.000 Euro für nicht verwandte Personen. Wird das selbstgenutzte Familienheim unverzüglich vom Ehepartner oder von Kindern bezogen und mindestens zehn Jahre lang selbst bewohnt, kann es unter bestimmten Voraussetzungen erbschaftsteuerfrei bleiben, bei Kindern begrenzt auf 200 Quadratmeter Wohnfläche. Ziehen die begünstigten Erben vor Ablauf dieser zehn Jahre wieder aus, etwa weil die Immobilie im Zuge der Erbauseinandersetzung verkauft wird, entfällt die Steuerbefreiung in der Regel rückwirkend, sofern keine zwingenden Gründe dafür vorliegen.

Verkauft die Erbengemeinschaft die Immobilie im Rahmen der Auseinandersetzung, ist zudem die Spekulationsfrist von zehn Jahren zu beachten. Für die Fristberechnung zählt dabei der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers, nicht der Erbfall selbst. Wurde die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor durchgehend selbst zu Wohnzwecken genutzt, fällt keine Spekulationssteuer an.

Da jede Erbengemeinschaft und jede Immobilie anders gelagert ist, lohnt sich meist ein Blick auf die individuelle Situation, bevor Entscheidungen getroffen werden. Wer sich einen strukturierten Einstieg in das Thema wünscht, findet in unserem kostenlosen Ratgeber Der Erben-Kompass eine Orientierung für die nächsten Schritte. Für Fragen zu Ihrer konkreten Situation steht Ihnen zudem ein kostenloses, unverbindliches Erstgespräch unter 0800 - 220 33 30 offen.

Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung zu einem komplexen Thema und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer Situation empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt für Erbrecht oder einer Steuerberaterin.

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