Renovieren vor dem Verkauf: Lohnt sich das bei einer geerbten Immobilie?

Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben und über einen Verkauf nachdenken, stellt sich fast zwangsläufig die Frage, ob Sie vorher renovieren sollten. Vielleicht wirkt das Haus der Eltern oder Großeltern in die Jahre gekommen, das Bad stammt aus einer anderen Zeit, der Anstrich blättert. Der Impuls, erst einmal alles instand zu setzen, ist verständlich, gerade wenn eine emotionale Verbindung zur Immobilie besteht. Wirtschaftlich betrachtet ist die Antwort jedoch differenzierter, als es zunächst scheint.

Nicht jede Investition, die die Immobilie verschönert, macht sich beim Verkaufspreis auch bezahlt. Manche Maßnahmen zahlen sich tatsächlich aus, andere kosten am Ende mehr, als sie an Mehrerlös einbringen. In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen, welche Renovierungen sich vor einem Verkauf in der Regel lohnen, welche eher nicht, und wie Sie Kosten und Nutzen für Ihre konkrete Situation nüchtern gegeneinander abwägen.

Warum diese Entscheidung bei einer geerbten Immobilie besonders schwerfällt

Bei einer geerbten Immobilie kommen mehrere Besonderheiten zusammen, die eine nüchterne Entscheidung erschweren. Oft kennen Sie den tatsächlichen baulichen Zustand nicht genau, weil die Immobilie über Jahre von den Erblassern selbst bewohnt und instand gehalten wurde, ohne dass Sie als Erbin oder Erbe an Reparaturen oder Modernisierungen beteiligt waren. Hinzu kommt häufig eine emotionale Komponente: Das Elternhaus zu verkaufen fällt vielen schon schwer, es dann auch noch im vermeintlich schlechten Zustand zu präsentieren, fühlt sich für manche zusätzlich unangenehm an.

Bei einer Erbengemeinschaft kommt eine weitere Schwierigkeit hinzu: Renovierungsentscheidungen müssen von allen Miterben mitgetragen werden, sowohl inhaltlich als auch finanziell. Wer investiert vorab Geld, und wie wird das später beim Verkaufserlös verrechnet? Ohne klare Absprache entstehen hier leicht Spannungen. Zeitdruck, etwa durch laufende Kosten für die leerstehende Immobilie oder anstehende Fristen, verstärkt den Druck, schnell eine Entscheidung zu treffen, ohne die Wirtschaftlichkeit einzelner Maßnahmen wirklich geprüft zu haben.

Diese Maßnahmen zahlen sich beim Verkauf meist aus

Einige Schritte kosten vergleichsweise wenig und wirken bei Besichtigungen unmittelbar. Dazu gehört an erster Stelle die Entrümpelung: Eine leere, saubere Immobilie lässt sich von Interessenten leichter beurteilen und wirkt größer und gepflegter. Eine gründliche Reinigung von Böden, Fenstern und Sanitärbereichen kostet wenig und verändert den ersten Eindruck spürbar.

Auch kleine Instandsetzungen lohnen sich in der Regel: tropfende Wasserhähne reparieren, klemmende Türen und Fenster gängig machen, lose Fliesen befestigen, kaputte Steckdosen oder Lichtschalter austauschen. Ein frischer, neutraler Wandanstrich in hellen Farben kaschiert Abnutzungsspuren und lässt Räume freundlicher wirken, ohne dass hohe Kosten entstehen. Der Garten oder Außenbereich verdient ebenfalls Aufmerksamkeit: Rasen mähen, Hecken schneiden, Laub entfernen. All diese Maßnahmen verbessern den ersten Eindruck deutlich und kosten meist nur einen Bruchteil dessen, was sie an Verhandlungsspielraum beim Preis zurückbringen.

Diese Investitionen lohnen sich vor dem Verkauf in der Regel nicht

Größere und teurere Maßnahmen rechnen sich beim Verkauf häufig nicht in vollem Umfang. Eine komplette Badsanierung oder ein neuer Kücheneinbau kosten schnell einen fünfstelligen Betrag, spiegeln sich im Verkaufspreis aber selten eins zu eins wider, da künftige Käufer oft ohnehin eigene Vorstellungen von Bad und Küche haben und diese lieber selbst gestalten. Ähnlich verhält es sich mit einer energetischen Sanierung, etwa neuer Heizung, Dämmung oder Fenstern in großem Umfang, wenn keine gesetzliche Pflicht dazu besteht: Die Investitionssumme übersteigt den erzielbaren Mehrerlös häufig deutlich.

Auch eine Dachsanierung oder eine umfassende Modernisierung der Elektrik lohnt sich vor dem Verkauf meist nicht, wenn keine akute Gefahr oder gesetzliche Verpflichtung vorliegt. Solche Maßnahmen sind zwar wertsteigernd, das Kostenrisiko liegt aber vollständig bei Ihnen, während der Nutzen unsicher bleibt. Käufer, die eine Sanierung ohnehin einplanen, kalkulieren den entsprechenden Aufwand in ihr Angebot bereits ein und honorieren eine bereits durchgeführte Sanierung nicht zwingend in gleicher Höhe.

Kosten und Nutzen systematisch abwägen: So gehen Sie vor

Statt aus dem Bauch heraus zu entscheiden, hilft ein strukturiertes Vorgehen. Lassen Sie zunächst den aktuellen Marktwert der Immobilie im Ist-Zustand realistisch einschätzen. Überlegen Sie dann für jede geplante Maßnahme konkret, wie viel sie kostet und wie viel zusätzlicher Verkaufserlös dadurch realistisch erzielbar wäre, nicht gefühlt, sondern anhand vergleichbarer Angebote in Ihrer Region. Holen Sie für größere Maßnahmen mehrere Handwerkerangebote ein, bevor Sie sich festlegen, denn erste Schätzungen liegen oft deutlich unter den tatsächlichen Kosten.

Berücksichtigen Sie zudem, welche Käufergruppe für Ihre Immobilie realistisch infrage kommt. Wer eine Immobilie zur Kapitalanlage oder zum kompletten Umbau sucht, zahlt für eine bereits modernisierte Küche oder ein neues Bad meist keinen entsprechenden Aufschlag. Wer dagegen sofort einziehen möchte, ist eher bereit, für einen bezugsfertigen Zustand mehr zu zahlen. Auch die aktuelle Marktlage spielt eine Rolle: In gefragten Lagen mit knappem Angebot lassen sich auch unrenovierte Immobilien gut vermarkten, in schwächeren Lagen kann ein gepflegter Eindruck den Unterschied machen.

Alternative: Verkauf im unrenovierten Zustand

Sie sind nicht verpflichtet, vor dem Verkauf überhaupt zu renovieren. Viele geerbte Immobilien werden bewusst im Ist-Zustand angeboten, insbesondere an Käufer, die ohnehin sanieren möchten, etwa Kapitalanleger oder Handwerksbetriebe. Der erzielbare Preis liegt dann zwar unter dem einer voll renovierten Immobilie, dafür sparen Sie sich Vorleistung, Zeitaufwand und das Risiko, in Maßnahmen zu investieren, die sich am Ende nicht auszahlen.

Ob der unrenovierte Verkauf, gezielte kleine Verbesserungen oder eine größere Investition für Sie die richtige Wahl ist, lässt sich nur anhand Ihrer konkreten Immobilie und der örtlichen Marktlage beurteilen. Wenn Sie sich unsicher sind, welcher Weg für Ihre geerbte Immobilie wirtschaftlich sinnvoll ist, geben wir Ihnen in unserem kostenlosen Ratgeber Der Erben-Kompass eine erste Orientierung. Für eine individuelle Einschätzung Ihrer Immobilie erreichen Sie uns zudem für ein kostenloses und unverbindliches Erstgespräch unter 0800 220 33 30.

Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung zu einem komplexen Thema und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer Situation empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt für Erbrecht oder einer Steuerberaterin.

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