Geerbte Eigentumswohnung verkaufen: Das ist zu beachten

Eine geerbte Eigentumswohnung bringt neben der persönlichen Trauer oft eine ganze Reihe organisatorischer Fragen mit sich. Anders als bei einem geerbten Haus sind Sie bei einer Eigentumswohnung nicht allein verantwortlich, sondern automatisch Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz WEG. Das bedeutet: Hausgeld, Verwalterverträge, Beschlüsse aus früheren Eigentümerversammlungen und die Teilungserklärung wirken unmittelbar auf Sie als neue Eigentümerin oder neuen Eigentümer.

Wer eine geerbte Wohnung verkaufen möchte, sollte deshalb zunächst verstehen, welche Rechte und Pflichten mit dem Sondereigentum verbunden sind, bevor der Verkaufsprozess beginnt. In diesem Ratgeber erklären wir Schritt für Schritt, worauf es bei der WEG-Verwaltung, beim Hausgeld und bei der Teilungserklärung ankommt und wie ein Verkauf in dieser Situation typischerweise abläuft.

Erste Schritte nach dem Erbfall: Eigentumswohnung sichern und WEG informieren

Bevor Sie an einen Verkauf denken, sollten die formalen Grundlagen geklärt sein. Dazu gehört zunächst der Erbnachweis, also ein Erbschein, ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll oder bei internationalen Fällen ein Europäisches Nachlasszeugnis. Damit können Sie sich gegenüber Grundbuchamt, Banken und der WEG-Verwaltung als rechtmäßige Erbin oder rechtmäßiger Erbe ausweisen.

Ein Punkt, der bei Eigentumswohnungen häufig übersehen wird: Informieren Sie die Hausverwaltung frühzeitig und schriftlich über den Erbfall. Die Verwaltung muss wissen, wer künftig Post, Einladungen zu Eigentümerversammlungen und Jahresabrechnungen erhält. Gleichzeitig lohnt sich der Blick ins Grundbuch, denn eine Berichtigung auf Ihren Namen ist zwar nicht sofort zwingend, wird aber spätestens für den späteren Verkauf notwendig. Ein praktischer Hinweis: Wird die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, fallen dafür in der Regel keine Gebühren an. Als Nachweis genügt dafür der Erbschein oder ein eröffnetes notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll.

Parallel dazu sollten Sie sich einen Überblick über den Zustand der Wohnung und des gesamten Gebäudes verschaffen, etwa durch eine Besichtigung und ein Gespräch mit dem Verwalter.

Die Teilungserklärung verstehen: Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Ihre Pflichten

Die Teilungserklärung ist bei einer geerbten Eigentumswohnung ein zentrales Dokument, das viele Erbinnen und Erben zunächst gar nicht kennen. Sie legt fest, was zu Ihrem Sondereigentum zählt, etwa die Räume innerhalb Ihrer Wohnung, und was Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer ist, etwa Treppenhaus, Dach oder Fassade. Für Sanierungen, Umbauten oder auch für den Verkauf ist diese Abgrenzung wichtig.

Darüber hinaus enthält die Teilungserklärung häufig eine Gemeinschaftsordnung mit Regelungen zu Nutzung, Vermietung oder baulichen Veränderungen. Manche Teilungserklärungen sehen zum Beispiel vor, dass eine Vermietung der Verwaltung angezeigt werden muss, oder enthalten Vorgaben zur Kostenverteilung, die von der gesetzlichen Regel abweichen.

Fordern Sie die aktuelle Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung möglichst frühzeitig bei der Verwaltung oder im Grundbuchamt an. Sie bildet die Grundlage, um spätere Beschlüsse und Kostenregelungen richtig einordnen zu können, und ist auch für Kaufinteressenten ein wichtiges Dokument.

Hausgeld, Rücklagen und WEG-Beschlüsse: Das übernehmen Sie als Erbe

Mit dem Erbfall übernehmen Sie nicht nur die Wohnung, sondern auch die laufenden Pflichten gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Dazu zählt vor allem das monatliche Hausgeld, das die Betriebskosten des Gebäudes sowie die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, früher als Instandhaltungsrücklage bezeichnet, abdeckt. Prüfen Sie frühzeitig, ob Hausgeldzahlungen des Erblassers offen sind, denn solche Rückstände gehen als Nachlassverbindlichkeit auf Sie über.

Wichtig ist außerdem ein Blick in die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Dort finden Sie Informationen zu bereits beschlossenen, aber noch nicht durchgeführten Maßnahmen, etwa einer Dachsanierung oder dem Austausch der Heizungsanlage, und zu möglichen Sonderumlagen. Solche Beschlüsse binden auch Sie als neue Eigentümerin oder neuen Eigentümer, selbst wenn Sie an der Versammlung nicht teilgenommen haben.

Ebenso relevant ist die Höhe der Erhaltungsrücklage. Eine gut gefüllte Rücklage kann den Wert der Wohnung positiv beeinflussen, während ein Sanierungsstau oder eine geringe Rücklage bei Kaufinteressenten häufig Fragen aufwirft und in Preisverhandlungen einfließt.

Geerbte Eigentumswohnung verkaufen: Ablauf und Besonderheiten gegenüber dem Haus

Der Verkauf einer geerbten Eigentumswohnung folgt im Grundsatz den gleichen Schritten wie bei anderen Immobilien: Wertermittlung, Zusammenstellung der Unterlagen, Vermarktung, Verhandlung und notarielle Beurkundung. Bei einer Eigentumswohnung kommen jedoch zusätzliche Unterlagen hinzu, die Kaufinteressenten in der Regel erwarten, etwa die Teilungserklärung, die letzten drei Jahresabrechnungen, der aktuelle Wirtschaftsplan und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen.

Falls es sich um eine Erbengemeinschaft handelt, sollten sich alle Miterben einig sein, ob und zu welchen Konditionen verkauft werden soll, da ein Verkauf grundsätzlich der Zustimmung aller Miterben bedarf. Eine frühzeitige Abstimmung erspart hier später Verzögerungen.

Eine Zustimmungspflicht der Eigentümergemeinschaft zum Verkauf selbst, im WEG-Recht als Zustimmungsvorbehalt oder umgangssprachlich auch als Vinkulierung bezeichnet, besteht heute nur noch selten und findet sich vor allem in manchen älteren Teilungserklärungen. Prüfen Sie dennoch in der Teilungserklärung, ob eine solche Klausel besteht, damit es beim Notartermin keine Überraschung gibt.

Steuern und Fristen beim Verkauf einer geerbten Eigentumswohnung

Neben der Erbschaftsteuer, die abhängig vom Verwandtschaftsgrad und den geltenden Freibeträgen anfällt, ist beim Verkauf besonders die sogenannte Spekulationsfrist relevant. Wurde die Wohnung vom Erblasser innerhalb der letzten zehn Jahre gekauft und wird sie von Ihnen als Erbin oder Erben verkauft, kann beim Verkauf Einkommensteuer auf den Wertzuwachs anfallen, denn für die Fristberechnung zählt der ursprüngliche Erwerb durch den Erblasser, nicht der Zeitpunkt des Erbfalls. Eine Ausnahme gilt unter anderem, wenn die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren durchgehend selbst zu Wohnzwecken genutzt wurde, sei es durch den Erblasser oder durch Sie als Erbin oder Erben.

Gerade bei mehreren Erben lohnt sich frühzeitige steuerliche Beratung, um Fristen, Freibeträge und mögliche Ausnahmen korrekt einzuordnen, bevor ein Kaufvertrag unterschrieben wird.

Wenn Sie sich einen strukturierten Überblick über die einzelnen Schritte nach dem Erbfall wünschen, kann unser kostenloser Ratgeber Der Erben-Kompass eine erste Orientierung bieten. Für individuelle Fragen zu Ihrer geerbten Eigentumswohnung stehen wir Ihnen zudem in einem kostenlosen und unverbindlichen Erstgespräch unter 0800 220 33 30 zur Verfügung.

Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung zu einem komplexen Thema und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer Situation empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt für Erbrecht oder einer Steuerberaterin.

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