Notartermin beim Immobilienverkauf: Ablauf und Kosten

Wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen, führt kein Weg am Notartermin vorbei: In Deutschland ist jeder Grundstückskaufvertrag gesetzlich beurkundungspflichtig. Erst mit der notariellen Beurkundung wird der Verkauf rechtlich bindend, ein formloser Handschlag oder eine private Unterschrift reichen nicht aus.

Gerade als Erbin oder Erbe stehen Sie vor diesem Termin oft mit vielen offenen Fragen: Welche Unterlagen brauchen Sie zusätzlich zum normalen Kaufvertrag, wie läuft der Termin konkret ab und mit welchen Kosten müssen Sie rechnen? Dieser Ratgeber gibt Ihnen einen klaren Überblick, damit Sie gut vorbereitet in den Termin gehen.

Warum der Notartermin gesetzlich vorgeschrieben ist

Nach § 311b des Bürgerlichen Gesetzbuchs muss jeder Vertrag über den Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie notariell beurkundet werden. Ohne diese Beurkundung ist der Kaufvertrag unwirksam, unabhängig davon, wie detailliert er formuliert wurde. Diese Formvorschrift dient dem Schutz beider Seiten: Der Notar oder die Notarin prüft den Vertrag auf Vollständigkeit und rechtliche Klarheit, klärt beide Parteien über die Tragweite ihrer Erklärungen auf und sorgt dafür, dass später keine Streitigkeiten über den Vertragsinhalt entstehen.

Bei geerbten Immobilien kommt eine zusätzliche Ebene hinzu: Der Notar prüft auch, ob die verkaufende Person tatsächlich zur Verfügung über die Immobilie berechtigt ist. Das bedeutet, dass Ihre Erbenstellung eindeutig nachgewiesen sein muss, bevor der Verkauf beurkundet werden kann. Diese Prüfung schützt letztlich auch Sie als Erbin oder Erben vor späteren rechtlichen Anfechtungen des Verkaufs.

So läuft der Notartermin konkret ab

Bevor der eigentliche Termin stattfindet, erstellt der Notar auf Basis der Angaben von Käufer und Verkäufer einen Vertragsentwurf. Als Verbraucherin oder Verbraucher soll Ihnen dieser Entwurf laut Gesetz in der Regel mindestens zwei Wochen vor dem Termin vorliegen, damit genug Zeit für Rückfragen und Prüfung bleibt. Nutzen Sie diese Frist, um den Entwurf in Ruhe zu lesen, gegebenenfalls mit einer Fachperson zu besprechen und offene Punkte vorab zu klären.

Beim Termin selbst verliest der Notar oder die Notarin den kompletten Vertragstext laut vor allen Anwesenden. Dabei werden Fachbegriffe erläutert und Fragen beantwortet. Erst wenn alle Beteiligten den Inhalt verstanden haben und keine Einwände mehr bestehen, unterschreiben Käufer und Verkäufer den Vertrag. Im Anschluss veranlasst der Notar die weiteren Schritte, etwa die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese sichert vor allem die Käuferseite ab, indem sie bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung verhindert, dass die Immobilie anderweitig verkauft oder zusätzlich belastet wird.

Welche Unterlagen Sie als Erbin oder Erbe mitbringen sollten

Neben den üblichen Unterlagen für einen Immobilienverkauf, wie Grundbuchauszug, Energieausweis und Wohnflächenberechnung, benötigen Sie als Erbin oder Erbe einen zusätzlichen Nachweis Ihrer Erbenstellung. Dies geschieht in der Regel über einen Erbschein, ein notarielles Testament mit gerichtlichem Eröffnungsprotokoll oder, bei internationalen Fällen, ein Europäisches Nachlasszeugnis. Ohne einen dieser Nachweise kann der Notar den Verkauf nicht beurkunden, da er sich von Ihrer Verfügungsbefugnis überzeugen muss.

Besonders wichtig: Ist die Immobilie noch nicht auf Sie als Erbin oder Erben im Grundbuch umgeschrieben, ist das für den Verkauf selbst meist kein Hindernis, solange der Erbnachweis vorliegt. Sprechen Sie dies aber frühzeitig mit dem Notariat ab, damit keine Verzögerungen entstehen. Sammeln Sie Unterlagen am besten bereits Wochen vor dem geplanten Termin, damit die Beurkundung nicht an fehlenden Nachweisen scheitert.

Kostenrahmen: Was der Notartermin kostet

Die Notarkosten richten sich in Deutschland nicht frei nach Aufwand, sondern nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und damit unmittelbar nach dem Kaufpreis der Immobilie. Als grobe Orientierung können Sie mit rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises für Notar und Grundbuchamt zusammen rechnen. Darin enthalten sind die Beurkundung des Kaufvertrags, die Eintragung der Auflassungsvormerkung sowie die spätere Umschreibung im Grundbuch.

Üblicherweise übernimmt die Käuferseite diese Kosten, auch wenn Käufer und Verkäufer gesetzlich gemeinsam dafür haften. Diese Aufteilung wird im Kaufvertrag festgehalten. Für Sie als Verkäuferin oder Verkäufer der geerbten Immobilie entstehen also in der Regel keine direkten Notarkosten, wohl aber möglicherweise Kosten für die Löschung alter Grundschulden oder für einen neuen Erbschein, falls Sie noch keinen besitzen.

Besonderheiten bei Erbengemeinschaften

Gehört die Immobilie mehreren Erbinnen und Erben gemeinsam, müssen grundsätzlich alle Mitglieder der Erbengemeinschaft dem Verkauf zustimmen und den Kaufvertrag mitunterzeichnen. Das bedeutet nicht zwingend, dass alle persönlich beim Notartermin anwesend sein müssen: Wer verhindert ist, kann eine andere Person, oft eine Miterbin oder einen Miterben, mit notariell beglaubigter Vollmacht vertreten lassen.

Gerade wenn die Erbengemeinschaft über mehrere Bundesländer verstreut lebt, lohnt es sich, dies frühzeitig mit dem Notariat zu besprechen. Die Vollmacht kann bei einem Notar am Wohnort der vertretenen Person beglaubigt und anschließend an das beurkundende Notariat übersandt werden. So sparen Sie unnötige Reisen, ohne dass jemand aus der Erbengemeinschaft übergangen wird.

Wenn Sie sich in Ihrer Situation noch unsicher fühlen, gibt Ihnen unser kostenloser Ratgeber Der Erben-Kompass weitere Orientierung rund um den Immobilienverkauf im Erbfall. Für Fragen zu Ihrer persönlichen Situation steht Ihnen unser Team zudem in einem kostenlosen und unverbindlichen Erstgespräch unter der Telefonnummer 0800 220 33 30 zur Verfügung.

Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung zu einem komplexen Thema und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer Situation empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt für Erbrecht oder einer Steuerberaterin.

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