Maklerprovision beim Verkauf einer geerbten Immobilie

Wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen, stellt sich früher oder später die Frage nach der Maklerprovision. Wie viel ist üblich, wer trägt die Kosten und was dürfen Sie im Gegenzug an Leistung erwarten? Gerade wenn mehrere Erbinnen und Erben gemeinsam entscheiden müssen, sorgt das Thema oft für Unsicherheit, weil es neben der reinen Zahl auch um Vertrauen und klare Absprachen geht.

In diesem Beitrag erklären wir, wie sich die Maklerprovision berechnet, welche gesetzlichen Regelungen seit einigen Jahren gelten und worauf Sie bei der Auswahl eines Maklers und beim Maklervertrag achten sollten. So können Sie die Kosten realistisch einschätzen und eine fundierte Entscheidung treffen.

Wie berechnet sich die Maklerprovision

Die Maklerprovision, im Fachjargon auch Courtage genannt, wird als Prozentsatz des notariell beurkundeten Kaufpreises berechnet, nicht des ursprünglichen Angebotspreises. Üblich sind in Deutschland insgesamt etwa 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, die Höhe unterscheidet sich jedoch von Bundesland zu Bundesland und ist grundsätzlich frei verhandelbar.

Die Provision fällt nur an, wenn der Verkauf tatsächlich zustande kommt und der Makler nachweislich daran mitgewirkt hat, etwa durch Vermittlung des Käufers oder Nachweis der Kaufgelegenheit. Bei einer geerbten Immobilie wird der auf die Verkäuferseite entfallende Anteil der Provision aus dem Verkaufserlös beglichen, bevor der verbleibende Betrag unter den Erben aufgeteilt wird. Lassen Sie sich die Berechnungsgrundlage und den genauen Prozentsatz vor Vertragsunterschrift schriftlich bestätigen, damit später keine Missverständnisse entstehen.

Wer zahlt die Provision: Käufer, Verkäufer oder beide

Seit Dezember 2020 gilt für den Verkauf von Wohnimmobilien an private Käuferinnen und Käufer eine gesetzliche Neuregelung: Beauftragt eine Seite den Makler allein, darf sie höchstens die Hälfte der Provision auf die andere Seite abwälzen, die andere Partei zahlt also maximal denselben Anteil. Zudem darf die Zahlungspflicht der Käuferseite erst entstehen, wenn diese den Nachweis erhält, dass die Verkäuferseite ihren Anteil ebenfalls bezahlt hat oder zur Zahlung verpflichtet ist.

In der Praxis hat sich dadurch die hälftige Teilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer als Standardmodell etabliert, wobei jede Seite ihren Anteil eigenständig an den Makler zahlt. Als Erbengemeinschaft, die verkauft, sind Sie damit in aller Regel für die Hälfte der vereinbarten Provision verantwortlich, die andere Hälfte übernimmt die Käuferseite. Diese Aufteilung sollte im Maklervertrag eindeutig festgehalten sein.

Besonderheiten für Erbengemeinschaften

Sind mehrere Personen als Erbengemeinschaft Eigentümer der Immobilie, kann ein Maklervertrag rechtlich sauber nur mit Zustimmung aller Miterben abgeschlossen werden, sofern nicht eine Person ausdrücklich bevollmächtigt wurde, für die Gemeinschaft zu handeln. Es lohnt sich, diese Vollmacht schriftlich zu erteilen, um im Alltag nicht bei jeder Entscheidung alle Unterschriften einholen zu müssen.

Ein erfahrener Makler für Nachlassimmobilien klärt idealerweise von Anfang an, wer als Ansprechpartner fungiert, und informiert alle Erben transparent über Preisfindung, Besichtigungstermine und Verhandlungsstand. Das reduziert Reibung innerhalb der Erbengemeinschaft, die oft die größere Herausforderung ist als die Provisionshöhe selbst. Achten Sie darauf, dass die Kommunikation mit allen Beteiligten dokumentiert wird, etwa per E-Mail, damit spätere Rückfragen nachvollziehbar bleiben.

Welche Leistung Sie für die Provision erwarten dürfen

Eine marktübliche Provision rechtfertigt sich nur durch eine entsprechende Gegenleistung. Dazu gehören eine realistische, marktgerechte Wertermittlung, eine professionelle Vermarktung mit aussagekräftigen Unterlagen und Fotos, eine Vorauswahl und Bonitätsprüfung von Kaufinteressenten sowie die Organisation und Begleitung von Besichtigungen.

Bei geerbten Immobilien kommt hinzu, dass ein guter Makler mit den Besonderheiten von Nachlässen vertraut ist: Grundbuchklärung, gegebenenfalls noch ausstehender Erbschein, Umgang mit unterschiedlichen Interessen innerhalb der Erbengemeinschaft und Sensibilität für die emotionale Situation, in der sich Erben oft befinden. Auch die Verhandlungsführung bis zum bestmöglichen Preis sowie die Begleitung zum Notartermin sollten selbstverständlicher Teil der Leistung sein. Fragen Sie vor Beauftragung konkret nach, welche Schritte im Einzelnen enthalten sind, und lassen Sie sich das nicht nur mündlich zusichern.

Maklervertrag prüfen und Provision verhandeln

Bevor Sie einen Maklervertrag unterschreiben, lohnt sich ein genauer Blick auf einige Punkte: die Vertragsart, also einfacher Auftrag oder Alleinauftrag, die Laufzeit und Kündigungsmöglichkeiten, die exakte Höhe der Provision sowie die Frage, ob und wie diese zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird. Ein Alleinauftrag bindet Sie für die vereinbarte Zeit an einen Makler, kann im Gegenzug aber zu intensiverer Betreuung führen.

Die Provisionshöhe ist verhandelbar, insbesondere bei höherwertigen Objekten oder wenn Sie mehrere Angebote einholen. Wichtiger als ein paar Zehntelprozentpunkte ist jedoch häufig die Qualität der Betreuung, denn ein unerfahrener oder überlasteter Makler kann Sie am Ende deutlich mehr kosten, etwa durch einen niedrigeren erzielten Verkaufspreis oder einen langwierigen Prozess. Vergleichen Sie deshalb Leistungsumfang und Erfahrung mit Erbimmobilien, nicht nur den Prozentsatz.

Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung zu einem komplexen Thema und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer Situation empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt für Erbrecht oder einer Steuerberaterin.

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